Denkmalgeschützte Immobilien sind einzigartig – sowohl in ihrer Architektur als auch in ihrer Bewertung. Während der besondere Status oft mit steuerlichen Vorteilen und hohem Prestigewert verbunden ist, bringen Denkmalschutzauflagen auch Herausforderungen mit sich. Eine fundierte Bewertung ist hier essenziell, da klassische Bewertungsmethoden oft angepasst werden müssen.

1. Besonderheiten bei der Bewertung von Denkmalimmobilien

Die Wertermittlung einer denkmalgeschützten Immobilie unterscheidet sich von der Bewertung einer gewöhnlichen Wohn- oder Gewerbeimmobilie, da zahlreiche zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden müssen:

🔹 Erhaltungszustand & Restaurierungskosten

• Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen speziellen Auflagen für Modernisierung und Sanierung.

• Renovierungen müssen oft mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden und sind teurer als bei normalen Immobilien.

• Unzureichender Erhaltungszustand kann den Wert erheblich senken, da zukünftige Sanierungskosten mit einkalkuliert werden müssen.

🔹 Bebauungsrechtliche Einschränkungen

• Bauliche Veränderungen (z. B. Fassadenanpassungen, neue Fenster) müssen genehmigt werden.

• Nutzungseinschränkungen (z. B. keine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum) können den Wert beeinflussen.

🔹 Lage und Marktnachfrage

• In beliebten Altstadtlagen sind Denkmalimmobilien oft gefragter und wertstabiler.

• In strukturschwachen Regionen können Denkmalschutzauflagen Investoren abschrecken und den Marktwert reduzieren.

🔹 Besondere Architektur und Seltenheitswert

• Unverwechselbare Bauten mit geschichtlichem Wert können den Marktwert steigern.

• Hohe Instandhaltungskosten oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten können den Verkehrswert mindern.

2. Welche Bewertungsmethoden eignen sich für Denkmalimmobilien?

Da der Marktwert einer denkmalgeschützten Immobilie nicht immer mit herkömmlichen Methoden bestimmt werden kann, nutzen Sachverständige oft eine Kombination aus mehreren Verfahren:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird häufig angewendet, da Denkmalimmobilien oft einzigartig sind und es keine direkten Vergleichsobjekte gibt.
📌 Formel:

Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert (abzüglich Altersabschlag & Sanierungskosten)

• Der Bodenwert wird wie bei anderen Immobilien anhand des Bodenrichtwerts ermittelt.

• Der Gebäudewert wird anhand der Baukosten ermittelt, jedoch mit höheren Erhaltungs- und Modernisierungskosten.

Vergleichswertverfahren

• Funktioniert nur, wenn es vergleichbare denkmalgeschützte Immobilien in ähnlicher Lage gibt.

• In Großstädten mit vielen denkmalgeschützten Objekten ist dieses Verfahren eher anwendbar.

Ertragswertverfahren

• Wird genutzt, wenn die Immobilie vermietet wird.

• Denkmalgeschützte Immobilien mit langfristigen Mietverträgen können hohe Erträge erzielen, was den Wert steigert.

• Hohe Instandhaltungskosten können den Ertragswert senken.

3. Steuerliche Vorteile von Denkmalimmobilien

Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien können sich finanziell lohnen, da es steuerliche Anreize gibt:

Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung)

Eigentümer können Sanierungskosten über die Denkmal-AfA steuerlich geltend machen:

• Eigennutzer: 90 % der Modernisierungskosten über 10 Jahre mit je 9 % jährlich abschreibbar.

• Vermieter: 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar (8 Jahre je 9 %, 4 Jahre je 7 %).

Steuerliche Abzugsfähigkeit

• Erhaltungsaufwendungen sind oft sofort als Werbungskosten absetzbar.

• Denkmalimmobilien können in Kombination mit anderen Steuerstrategien hohe Einsparpotenziale bieten.

💡 Tipp: Die steuerlichen Vorteile gelten nur, wenn die Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind!

4. Herausforderungen und Risiken bei denkmalgeschützten Immobilien

❗ Hohe Sanierungskosten & Genehmigungsverfahren

• Restaurierungen müssen oft mit traditionellen Materialien erfolgen (z. B. Holzfenster statt Kunststofffenster).

• Genehmigungsverfahren sind langwierig und teuer.

❗ Nutzungseinschränkungen

• Manche Gebäude dürfen nicht in Wohnraum umgewandelt werden.

• Gewerbliche Nutzung kann in einigen Fällen verboten sein.

❗ Schwierige Marktgängigkeit

• Denkmalimmobilien sind nicht für jeden Käufer attraktiv.

• Hohe Folgekosten schrecken viele Investoren ab.

❗ Banken & Finanzierung

• Banken sind oft zurückhaltend bei der Beleihung, da hohe Sanierungskosten die Wertentwicklung unsicher machen.

• Häufig wird der Beleihungswert niedriger angesetzt als der Verkehrswert.

5. Fazit – Wann lohnt sich eine Denkmalimmobilie?

Denkmalgeschützte Immobilien bieten einzigartige Chancen, sind aber auch mit besonderen Risiken verbunden. Wer von den steuerlichen Vorteilen profitieren will, muss sich über die hohen Sanierungsanforderungen im Klaren sein.

✅ Lohnenswert für:
✔️ Investoren mit hoher Steuerlast, die von Abschreibungen profitieren möchten
✔️ Liebhaber historischer Immobilien, die den besonderen Charakter schätzen
✔️ Käufer, die bereit sind, langfristig in Sanierung und Erhaltung zu investieren

❌ Weniger geeignet für:
❌ Käufer mit wenig Eigenkapital – Sanierungskosten können unerwartet hoch sein
❌ Personen, die schnelle Wertsteigerung erwarten – Marktentwicklung ist schwer vorhersehbar
❌ Eigentümer, die uneingeschränkte Um- oder Ausbaumöglichkeiten wünschen

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