July 9, 2025
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann jährlich Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend machen. In der Regel beträgt der Abschreibungssatz 2 % über 50 Jahre. Doch was viele nicht wissen: Mit einem Restnutzungsdauergutachten kann die Abschreibungsdauer verkürzt und damit die jährliche steuerliche Entlastung deutlich erhöht werden.
✅ 1. Was ist die Restnutzungsdauer – und warum ist sie so wichtig?
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie kann kürzer sein als die gesetzlich pauschal angenommenen 50 Jahre, etwa bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien.
📌 Beispiel:
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wurde 1975 errichtet. Laut Gesetz beträgt die AfA-Dauer 50 Jahre → 2 % jährlich.
Ein Gutachten bescheinigt eine Restnutzungsdauer von nur 25 Jahren.
➡️ Abschreibung steigt auf 4 % jährlich – doppelte Steuerersparnis!
💰 2. Wie wirkt sich eine kürzere Restnutzungsdauer auf die Steuer aus?
💡 Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung – und desto mehr Steuern sparen Sie.
📄 3. Wann lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:
- Altbauten mit sichtbarem Sanierungsbedarf
- Immobilien mit technisch überholten Bauteilen (z. B. veraltete Leitungen, Heizungen)
- Gebäuden mit kurzfristig geplanter wirtschaftlicher Nutzung
- vermieteten Immobilien – nur dann ist die AfA steuerlich relevant
❌ Für selbstgenutzte Immobilien bringt das Gutachten keine steuerlichen Vorteile.
🛠️ 4. Wer erstellt das Gutachten – und was muss es beinhalten?
Das Restnutzungsdauergutachten muss von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen stammen und:
- nachvollziehbar und begründet darstellen,
- auf technischem Zustand, Bauweise, Modernisierungen und Lage basieren,
- nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geeignet sein, den gesetzlichen Standard zu ersetzen.
📌 Der Inhalt umfasst u. a.:
- Objektbeschreibung
- Zustand und Instandhaltungsrückstau
- Technische Restlebensdauer einzelner Bauteile
- Ableitung der verkürzten Gesamtnutzungsdauer
🏦 5. Wie reagiert das Finanzamt?
Das Finanzamt muss das Gutachten prüfen, ist aber an realistische, nachvollziehbare Darstellungen grundsätzlich gebunden.
💡 Tipp: Das Gutachten sollte klar belegen, warum eine verkürzte Nutzungsdauer sachlich gerechtfertigt ist. Ein guter Gutachter kennt die Anforderungen der Finanzämter.
📈 6. Fazit – Steuervorteile durch Restnutzungsdauergutachten nutzen
✅ Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu höherer Abschreibung und damit zu geringerem zu versteuernden Einkommen
✅ Besonders lohnend bei älteren vermieteten Immobilien
✅ Professionelles Gutachten notwendig – keine Schätzung oder eigene Annahme zulässig
✅ Steuerersparnis kann mehrere Tausend Euro jährlich betragen
