Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Eine Immobilienbewertung kann auf verschiedene Weise erfolgen – je nach Art der Immobilie, Verwendungszweck und Marktsituation. Die Wahl des Bewertungsverfahrens hat direkten Einfluss auf das Ergebnis und die Aussagekraft des Gutachtens. In Deutschland sind drei Methoden offiziell anerkannt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Welche Methode ist die richtige?

📌 Gutachter entscheiden je nach Objekt und Bewertungszweck, welche Methode angewendet wird. Häufig werden mehrere Verfahren kombiniert, um den realistischsten Wert zu ermitteln.

1. Vergleichswertverfahren – Marktpreis basierte Bewertung

Das Vergleichswertverfahren basiert auf realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Das Verfahren ist besonders marktnah, da es den tatsächlich erzielbaren Preis widerspiegelt.

• Es werden ähnliche Immobilien in der Umgebung analysiert.

• Preisunterschiede zwischen Referenzobjekten und Bewertungsobjekt werden durch Zu- oder Abschläge angepasst.

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Anwendung: Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien

🔹 Wie funktioniert es?

• Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko) werden abgezogen.

📌 Vorteile: Relevante Methode für Investoren, klare Renditeberechnung
⚠️ Nachteile: Marktveränderungen können die zukünftige Rendite beeinflussen

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 vermieteten Wohnungen wird auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen und der aktuellen Renditeanforderungen bewertet.

3. Sachwertverfahren – Kostenbasierte Bewertung

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie auf Basis der Baukosten und des Grundstückswerts. Es wird oft angewendet, wenn keine geeigneten Vergleichswerte oder Mieteinnahmen vorliegen.

• Der Bodenwert wird anhand von Bodenrichtwerten bestimmt.

• Grundstücks- und Gebäudewert werden addiert, um den Gesamtwert zu ermitteln.

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Anwendung: Unbebaute Grundstücke mit Entwicklungspotenzial

🔹 Wie funktioniert es?

• Die gesamten Baukosten, Nebenkosten und eine angemessene Marge werden abgezogen.

📌 Vorteile: Ideal für Projektentwicklungen, ermittelt den maximal rentablen Kaufpreis
⚠️ Nachteile: Stark abhängig von Marktprognosen und Baukostenentwicklungen

Beispiel: Ein Investor plant ein Mehrfamilienhaus. Der erwartete Verkaufserlös beträgt 5 Mio. €, die Baukosten 3 Mio. €. Der Residualwert des Grundstücks liegt bei 2 Mio. €.

5. Beleihungswertverfahren – Wertermittlung für Banken

Das Beleihungswertverfahren wird von Banken verwendet, um den nachhaltigen Wert einer Immobilie als Sicherheit für Kredite zu bestimmen. Es ist konservativer als der Verkehrswert.

• Langfristige Wertstabilität steht im Fokus, nicht der aktuelle Marktpreis.

• Der Beleihungswert liegt oft unter dem Verkehrswert.

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Anwendung: Zwangsversteigerungen, Insolvenzen, Notverkäufe

🔹 Wie funktioniert es?

• Je nach Marktlage und Verkaufsdruck werden Abschläge von 10 – 50 % vorgenommen.

📌 Vorteile: Realistische Einschätzung für Banken und Insolvenzverwalter
⚠️ Nachteile: Starker Preisabschlag, oft unter Marktwert

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 € soll innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

• Liquidationswert = 500.000 € – 30 % = 350.000 €

Fazit

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