Ein Immobilienwertgutachten kann weitreichende finanzielle, steuerliche oder rechtliche Folgen haben – umso wichtiger ist es, das Gutachten sorgfältig zu prüfen. Ob beim Kauf, Verkauf, Erbfall oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen: Ein fehlerhaftes oder einseitiges Gutachten kann teuer werden.
Hier erfährst du, wie du ein Gutachten sachlich prüfen oder gezielt prüfen lassen kannst.
✅ 1. Ist der Gutachter qualifiziert?
Prüfe, ob das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem zertifizierten Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 stammt. Nur diese Gutachten sind gerichtsfest und werden von Behörden anerkannt.
📌 Hinweis:
Ein Gutachten vom Makler oder ein kostenloses Online-Tool ist nicht qualifiziert für steuerliche oder rechtliche Zwecke.
📋 2. Ist der Bewertungsstichtag korrekt und relevant?
Der Stichtag muss klar angegeben sein und zur jeweiligen Situation passen:
- Bei Scheidung: Tag der Trennung
- Bei Verkauf oder Finanzierung: aktueller Marktbezug
💡 Wenn der Stichtag veraltet ist, ist das Gutachten nicht mehr aussagekräftig
️ 3. Wurde das passende Wertermittlungsverfahren angewendet?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erlaubt nur drei anerkannte Verfahren:
Immobilientyp
Zulässiges Verfahren (ImmoWertV)
Eigentumswohnung
Vergleichswertverfahren
Einfamilienhaus
Sachwertverfahren
Mietobjekte
Ertragswertverfahren
Gewerbeobjekte
Ertragswertverfahren
📌 Achtung: Wurde ein falsches oder nicht nachvollziehbares Verfahren verwendet (z. B. reines Online-Vergleichsmodell bei Gewerbeimmobilie), kann das Gutachten angezweifelt werden.
📐 4. Sind alle relevanten Daten vollständig und korrekt?
Checkliste für Vollständigkeit:
- ✅ Grundstücksgröße, Lage, Erschließung
- ✅ Wohn-/Nutzflächen richtig angegeben
- ✅ Baujahr, Modernisierungen, Zustand
- ✅ Rechte & Belastungen aus dem Grundbuch berücksichtigt
- ✅ Baulasten, Denkmalschutz oder Erbbaurechte enthalten
- ✅ Mieteinnahmen und Mietverhältnisse korrekt aufgeführt (bei Ertragswert)
- ✅ Richtiger Bodenrichtwert verwendet
💡 Fehlerhafte oder fehlende Daten machen das Gutachten angreifbar und im Zweifel wertlos.
📊 5. Ist der Rechenweg transparent und nachvollziehbar?
Ein gutes Gutachten zeigt:
- Wie Bodenwert, Bauwert oder Ertragswert berechnet wurden
- Welche Marktanpassungen oder Zu-/Abschläge vorgenommen wurden
- Welcher Liegenschaftszins verwendet wurde (und warum)
- Wie die Alterswertminderung begründet wurde
📌 Beispiel:
Ein Ertragswertgutachten mit einem Liegenschaftszins von 7 %, obwohl in der Region üblicherweise 4 % gelten, führt zu einem deutlich niedrigeren Wert – das muss gut begründet sein.
🧾 6. Wurden die Anlagen und Belege beigefügt?
Ein vollständiges Gutachten enthält:
- Grundbuchauszug oder zumindest Einsicht
- Flächenaufstellungen und Mietverträge (bei Vermietung)
Fehlen diese, ist das Gutachten nicht belastbar.
📉 7. Ergebnis plausibel? Vergleichswert-Check machen!
Vergleiche:
- Ähnliche Objekte in Lage, Zustand, Größe
- Aktuelle Verkaufspreise in Immobilienportalen
- Bodenrichtwerte mit dem Gutachten
- Lokale Marktberichte (z. B. Gutachterausschuss, Marktberichte der IHK)
💡 Faustregel:
Liegt das Gutachten deutlich über oder unter dem Marktpreis, lohnt sich ein Gegengutachten oder zumindest eine Zweitmeinung.
️ ⚖ 8. Zweifel am Ergebnis – was tun?
Wenn du das Gefühl hast, das Gutachten ist:
… kannst du:
🔸 Ein professionelles Gegengutachten einholen
🔸 Bei Gericht oder dem Finanzamt auf Unstimmigkeiten hinweisen
🔸 Den Gutachter um eine Stellungnahme oder Überarbeitung bitten
✅ Fazit – So prüfst du ein Wertgutachten richtig
✔️ Qualifikation des Gutachters prüfen
✔️ Stichtag und Verfahren passend?
✔️ Daten vollständig, aktuell und realistisch?
✔️ Berechnungen transparent und nachvollziehbar?
✔️ Marktnähe und Plausibilität gegeben?
✔️ Bei Zweifeln: Gegengutachten einholen
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