09.09.2025
Das Erbbaurecht ist eine besondere Form des Eigentums, bei der das Gebäude einer Immobilie einem anderen gehört als das Grundstück. Während das Gebäude vom Erbbauberechtigten genutzt oder verkauft werden kann, bleibt das Grundstück im Besitz des Erbbaurechtsgebers (z. B. Kirche, Stiftung, Stadt oder Privatperson). Da das Erbbaurecht den Immobilienwert erheblich beeinflusst, müssen bei der Bewertung spezielle Faktoren berücksichtigt werden.
1. Besonderheiten des Erbbaurechts und Einfluss auf den Verkehrswert
- Der Käufer erwirbt nur das Gebäude, nicht das Grundstück.
🔹 Erbpachtzahlungen belasten den Wert
- Die Höhe der Erbpacht beeinflusst den Marktwert des Erbbaurechts.
- Erbbaurechte laufen oft 50 bis 99 Jahre, danach fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück.
🔹 Rückfall des Gebäudes an den Erbbaurechtsgeber
- Oft wird eine Entschädigung gezahlt, aber diese beträgt in der Regel nicht den vollen Marktwert.
Die Bewertung eines Erbbaurechts erfolgt meist über das Ertragswertverfahren, da die Immobilie langfristig Erträge (Miete oder Eigennutzung) erwirtschaftet. Alternativ kann das Vergleichswertverfahren genutzt werden, sofern ausreichend Referenzobjekte mit Erbbaurecht existieren.
Schritt 1: Verkehrswert ohne Erbbaurecht ermitteln
- Vergleichswertverfahren (bei Wohnungen, Einfamilienhäusern)
- Sachwertverfahren (bei eigengenutzten Gebäuden)
Da das Grundstück nicht mitverkauft wird, muss der Bodenwert separat ermittelt werden. Grundlage ist der Bodenrichtwert der Region.
Erbbauzins = Bodenwert × vereinbarter Erbbauzinssatz
Beispiel:
- Erbbauzinssatz: 4 %
Der zukünftige Erbbauzins wird in der Bewertung als Belastung berücksichtigt, indem er mit einem Kapitalisierungsfaktor abgezinst wird.
Kapitalisierter Erbbauzins = Erbbauzins × Barwertfaktor (abhängig von Laufzeit & Zinsniveau)
Beispiel:
- Barwertfaktor: 15 (bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Zinssatz)
Nun wird der Wert des Hauses um den kapitalisierten Erbbauzins reduziert.
Verkehrswert mit Erbbaurecht = Verkehrswert ohne Erbbaurecht – kapitalisierter Erbbauzins
- Verkehrswert ohne Erbbaurecht: 500.000 €
- Verkehrswert mit Erbbaurecht: 500.000 – 120.000 = 380.000 €
Je kürzer die verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechts, desto stärker sinkt der Wert der Immobilie, weil die Nutzung zeitlich begrenzt ist.
📌 Banken setzen oft eine Mindestrestlaufzeit von 40 Jahren für die Finanzierung voraus.
4. Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
💡 Wichtig: Käufer eines Erbbaurechts sollten prüfen, ob eine Verlängerung oder ein späterer Kauf möglich ist!
5. Fazit – Wann lohnt sich eine Immobilie mit Erbbaurecht?
❌ Weniger geeignet für:
❌ Käufer, die eine Wertsteigerung erwarten – Wiederverkauf ist oft schwerer
❌ Käufer, die unsicher sind, ob das Erbbaurecht verlängert wird
❌ Käufer, die eine hohe Beleihung benötigen – Banken setzen oft niedrigere Beleihungswerte an
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