Der Mietwert ist der objektiv erzielbare Betrag, den eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Nutzung auf dem freien Markt als Miete einbringen würde. Ein qualifiziertes Mietwertgutachten ist entscheidend für rechtssichere und faire Entscheidungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine Mieterhöhung, einen Mieterwechsel, eine Erbauseinandersetzung, gerichtliche Auseinandersetzungen oder steuerliche Zwecke verfolgen. Auch bei Sozialwohnungen, Indexmieten, Gewerbeimmobilien oder Streitfällen rund um die Miethöhe ist eine neutrale Mietwertermittlung durch einen zertifizierten Gutachter unerlässlich.
Was ist ein Mietwertgutachten?
Ein Mietwertgutachten ermittelt den aktuellen ortsüblichen Mietpreis einer Immobilie. Es wird von einem zertifizierten Gutachter nachvollziehbar und rechtssicher erstellt.
Wofür braucht man ein Mietwertgutachten?
Für Mieterhöhungen, Neuvermietungen, gerichtliche Streitigkeiten, Erbauseinandersetzungen,
steuerliche Bewertungen, Sozialmietwohnungen, gewerbliche Mietanpassungen oder bei Indexmietverträgen.
Wer erstellt ein Mietwertgutachten?
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• Zertifizierte Immobiliengutachter (z. B. HypZert, Sprengnetter, RICS, REV)
Was kostet ein Mietwertgutachten?
Ab 800 €, abhängig von Objektart, Umfang und Komplexität. Für Gewerbeobjekte oder größere Portfolios sind die Kosten entsprechend höher.
Wie umfangreich ist ein Mietwertgutachten?
Typischerweise umfasst das Gutachten 50–80 Seiten. Es ist in der Regel aufwändiger als ein Verkehrswertgutachten.
Wie lange ist ein Mietwertgutachten gültig?
In der Regel 6–12 Monate, abhängig von Marktveränderungen und lokalen Gegebenheiten.
Ein Mietwertgutachten ist die neutrale, sachverständige Bewertung und zeigt auf welchen Mietpreis eine Immobilie am Bewertungsstichtag am freien Markt erzielen könnte. Grundlage sind Marktdaten, Vergleichsobjekte, rechtliche Vorgaben, lokale Mietspiegel, aktuelle Verträge sowie Lage- und Ausstattungsmerkmale. Der Gutachter besichtigt das Objekt, analysiert die relevanten Unterlagen und nutzt normierte Bewertungsverfahren. Das Ergebnis ist ein nachvollziehbarer, dokumentierter und gerichtsfester Mietwert, der sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich anerkannt wird.
Ein qualifiziertes Mietwertgutachten schafft Klarheit und Verhandlungssicherheit – sowohl für Eigentümer als auch für Mieter, Gerichte, Behörden und Steuerberater.
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Ein Mietwertgutachten zahlt sich immer dann aus oder ist in nicht seltenen Fällen zwingend erforderlich, wenn objektive, gerichtsfeste oder verhandlungsfähige Aussagen über die zulässige Miethöhe getroffen werden müssen:
• Durchsetzung und Anfechtung von Mieterhöhungen (nach § 558 BGB oder
Modernisierung)
• Streitfällen zwischen Mieter und Vermieter
• Renidtepotenzial und Investitionsentscheidungen
• Zwangsversteigerungen
• Neuvermietungen
• Index- oder Staffelmieten
• Erbauseinandersetzungen, Scheidung, steuerlicher Bewertung
• Gewerblichen Mietverträgen (Anpassung, Neuabschluss, Kündigung)
• Sozialwohnungen, Mietobergrenzen, Mietpreisbremsen
• Betriebs- oder Nebenkostenanpassungen
• Feststellung des Marktwerts für Bilanzierung oder Reporting
Gerade bei fehlenden Vergleichsmieten, besonderen Objekten oder angespannten Märkten bietet das Gutachten Sicherheit und schützt vor langwierigen Streitigkeiten.
Zur Bestimmung des Mietwerts kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:
• Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten/Mietspiegel)
• Sachwertverfahren (bei Einzigartigkeit oder fehlenden Vergleichsdaten)
• Ertragswertverfahren (insbesondere bei gewerblichen Objekten)
Ein erfahrener Gutachter wählt die geeignete Methode, begründet seine Annahmen transparent und dokumentiert alle Herleitungen nachvollziehbar.
Für Wohnimmobilien prüft der Gutachter zunächst, ob am Standort ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel vorliegt und ob dieser für das konkrete Objekt anwendbar ist. Qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde beschlossen wurden, dienen häufig als zentrale Referenz, werden aber nicht blind übernommen. Der Sachverständige ordnet die Wohnung anhand von Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Modernisierungsgrad in das Raster des Mietspiegels ein, prüft Spannbreiten und Zu- oder Abschläge und plausibilisiert das Ergebnis zusätzlich mit eigenen Marktdaten. Gibt es keinen Mietspiegel oder ist dieser offenkundig nicht geeignet (zum Beispiel bei stark abweichender Ausstattung oder besonderen Wohnformen), greift der Gutachter verstärkt auf Vergleichsmieten, Angebotsdatenbanken und eigene Datenbestände zurück.
Neben oder anstelle eines Mietspiegels arbeiten Gutachter regelmäßig mit
Vergleichsobjekten. Dabei werden real erzielte Mieten aus möglichst ähnlichen Wohnungen
oder Häusern herangezogen, idealerweise in derselben Gemeinde und aus jüngerer Zeit. Der Gutachter dokumentiert im Gutachten die wesentlichen Merkmale der herangezogenen Vergleichsobjekte wie Lage, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, Ausstattung und Nutzung sowie die vereinbarte Nettokaltmiete. Aus diesen Vergleichsfällen leitet er einen marktgerechten Mietwert für das Bewertungsobjekt ab, indem er systematisch Zu- und Abschläge für Unterschiede (bessere Schlechtere Lage, Balkon, Stellplatz, energetischer Standard usw.) vornimmt. Strengere Datenschutzregeln erschweren zwar den Zugriff auf Einzeldaten, professionelle Sachverständige nutzen jedoch eigene Mietdatenbanken, anonymisierte Vergleichsfälle und Marktrecherchen, um trotzdem eine belastbare,
nachvollziehbar hergeleitete Vergleichsmiete zu bestimmen.
Bleibt nach der Trennung ein Ehegatte in der gemeinsamen Immobilie wohnen, stellt sich regelmäßig die Frage nach einem finanziellen Ausgleich für die Nutzung. Grundlage ist § 1361b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der einen Anspruch auf sogenannte Nutzungsentschädigung vorsieht, wenn ein Ehepartner das Haus oder die Wohnung allein weiter nutzt.
In diesem Zusammenhang unterscheidet die Rechtsprechung zwischen zwei Mietwert-Begriffen. Der objektive Wohnwert entspricht der Miete, die am Markt für das Objekt als ortsübliche Vergleichsmiete erzielbar wäre, also dem Betrag, den ein Dritter bei Vermietung zahlen müsste. Daneben gibt es den subjektiven beziehungsweise angemessenen Wohnwert. Er orientiert sich daran, was der im Objekt verbleibende Ehegatte seiner Einkommens- und Lebenssituation nach für eine seiner Stellung entsprechende, kleinere Ersatzwohnung am örtlichen Markt realistisch aufbringen könnte.
Während des Trennungsjahres wird häufig mit diesem subjektiven Wohnwert gearbeitet, weil die ehelichen Lebensverhältnisse formal noch fortbestehen. Mit Einreichung des Scheidungsantrags und der endgültigen Lösung der Ehe rückt in der Regel der objektive Wohnwert in den Vordergrund. Dann ist maßgeblich, welche Miete sich bei einer normalen Vermietung der Immobilie erzielen ließe.
Ein Mietwertgutachten kann in beiden Phasen helfen, die Größenordnungen sauber zu bestimmen, die Spannbreite zwischen subjektivem und objektivem Wohnwert transparent zu machen und eine belastbare Grundlage für Vergleich, Verhandlungen oder gerichtliche Entscheidungen zu schaffen.
Der Immobilientyp steuert die Herangehensweise im Mietwertgutachten. Bei Wohnimmobilien stehen ortsübliche Vergleichsmieten, Mietspiegel und Ausstattungsmerkmale im Vordergrund, bei Gewerbeobjekten eher Marktmieten, Vertragsstruktur und Drittverwendungsfähigkeit. Für standardisierte Wohn- und Gewerbeflächen ist ein Mietwertgutachten meist klar abbildbar, bei komplexen Betreiberimmobilien kann dagegen ein erweitertes Gutachten oder eine kombinierte Ertragsanalyse sinnvoll werden.
Im Fokus steht der Vergleich mit ähnlichen Objekten in Lage, Größe und Ausstattung. Bewertet werden insbesondere Wohnfläche, Zustand, Modernisierungsstand, energetische Qualität, Grundstückssituation sowie Garagen- und Stellplatzsituation. Das Gutachten leitet daraus eine realistische, ortsübliche Nettokaltmiete ab.
Neben Wohnfläche, Zuschnitt, Ausstattung und Lage spielen hier Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Rücklagen, Hausgeldstruktur und eventuelle Sondernutzungsrechte eine Rolle. Ergänzend werden Vergleichsmieten innerhalb der Anlage und im Quartier herangezogen, um eine marktgerechte Miete abzuleiten.
Im Vordergrund stehen marktfähige Büromieten, Vertragsstruktur und Restlaufzeiten (Weighted Average Lease Term (WALT)), Leerstand, Flächenzuschnitt, Flächenflexibilität sowie technischer Standard (IT-Infrastruktur, Klima, Barrierefreiheit). In guten Teilmärkten sind belastbare Vergleichsmieten verfügbar, in heterogenen Lagen werden zusätzlich Angebotsmieten und Leerstandsquoten plausibilisiert.
Einzelhandelsflächen werden nach Frequenzlage, Sichtbarkeit, Schaufensterfront, Erreichbarkeit und Umsatzbezug der Miete beurteilt. Bei logistiknahen Flächen sind Andienung, Autobahnnähe, Hallenhöhen, Bodenbelastbarkeit und Andockstationen maßgeblich. Mietniveau, Incentives und Indexierungen werden im Kontext des jeweiligen Marktes eingeordnet.
Hier stoßen standardisierte Mietvergleiche oft an Grenzen. Produktionslayout, Spezialausstattung, Genehmigungslage, Betreiberabhängigkeit und Umnutzungsfähigkeit beeinflussen die Marktmiete stark. Häufig ist eine vertiefte ertragsorientierte Analyse oder ein ergänzendes Vollgutachten sinnvoll, um Mietwert, Risiken und Nachhaltigkeit der Miete sachgerecht darzustellen.
Für ein fundiertes Mietwertgutachten benötigt der Sachverständige je nach Immobilientyp:
• Aktuelle Mietverträge (inkl. Nebenkosten, Staffelmieten, Indexierungen)
• Grundbuchauszug
• Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
• Baupläne, Grundrisse, Lageplan
• Modernisierungsnachweise, Sanierungsdokumente
• Aktuelle Betriebskostenabrechnungen
• Bei Gewerbe: Mietflächenübersicht, Mieterliste, Umsatzzahlen (bei umsatzbasierter Miete)
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und präziser das Gutachten.
Das Mietwertgutachten folgt dem gleichen Ablauf wie andere Gutachten.
1. Angebote vergleichen – z. B. mit Wer bewertet Was
2. Auftragserteilung und Klärung des Leistungsumfangs
3. Zusammenstellung und Übermittlung aller relevanten Unterlagen
4. Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter
5. Analyse des Objekts, Erhebung von Marktdaten und Vergleichsmieten
6. Auswahl und Anwendung des passenden Bewertungsverfahrens
7. Erstellung und Plausibilisierung des Gutachtens
8. Versand des fertigen Gutachtens als PDF oder Print
9. Bei Bedarf hilft der Gutachter meist kostenlos weiter. Etwa bei Klärung von Rückfragen, Unterstützung im Streitfall oder bei der Kommunikation mit Behörden und Ämtern
Die Bearbeitung dauert in der Regel 5–10 Werktage nach vollständiger Unterlagenübermittlung
und Besichtigung.