Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Das Finanzamt arbeitet hier mit Pauschalwerten, die oft zu hoch angesetzt sind und Ihre Abschreibung schmälern.
Mit einem Restnutzungsdauergutachten weisen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach. Das führt gerade in den ersten Jahren zu höheren jährlichen Abschreibungen und damit zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung.
Warum muss es ein zertifiziertes Restnutzungsdauergutachten sein?
Eigene Schätzungen scheitern an formalen Hürden. Nur ein fachgerecht erstelltes Gutachten eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen wird vom Finanzamt akzeptiert.
Der rechtliche Anker ist § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG). Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat hierfür die Anforderungen an Gutachter, Besichtigung und Nachweisführung konkretisiert. Finanzämter akzeptieren den Nachweis regelmäßig nur, wenn er fachlich sauber durch einen zertifizierten Gutachter begründet ist und eine persönliche Besichtigung stattgefunden hat.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein rechtssicherer Nachweis, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die pauschale Annahme. Ziel ist eine höhere Abschreibung für Abnutzung.
Wofür braucht man ein Restnutzungsdauergutachten?
Für die steuerliche Anerkennung einer verkürzten AfA gegenüber der typisierten Nutzungsdauer und damit zur Reduzierung der Steuerlast.
Wer erstellt ein Restnutzungsdauergutachten?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Gutachter (DIN EN
ISO/IEC 17024). Wichtig ist die persönliche Vor-Ort-Besichtigung und Bausubstanzbewertung des Sachverständigen.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Kosten hängen von Objekt, Umfang und Dringlichkeit ab, sind aber ab 1.000 Euro erhältlich. Die meisten Gutachter arbeiten mit Festpreisangeboten und klarer Leistungsbeschreibung.
Wie lang ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Typisch 30–50 Seiten, inkl. Besichtigung, Dokumentation der tragenden Bauteile, Begründung und Anlagen.
Wie lange ist ein Restnutzungsdauergutachten gültig?
Gutachten sind stichtagsbezogen. Sie gelten, bis sich wesentliche Annahmen ändern (Zustand, Nutzung, rechtliche Rahmenbedingungen). Je nach Finanzamt werden Gutachten bis zu einem Jahr akzeptiert, meist aber nur 6 Monate.
Kann ich ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit einer energetischen Beratung kombinieren?
Falls die Restnutzungsdauer noch entsprechend lang ist, kann eine Energieberatung sinnvoll sein, um die Wirtschaftlichkeit von Investitionen fachgerecht zu ermitteln. Manchmal kann ein energetisch effizienter Ersatzbau sinnvoller sein, als die Sanierung. Die Energieberatung gibt hier wertvolle Einblicke.
Das Gutachten zur Restnutzungsdauer legt sachverständig dar, wie lange ein Gebäude unter realistischen Bedingungen noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Anders als die pauschalen Vorgaben der Finanzverwaltung, die z. B. bei Wohngebäuden 50 Jahre unterstellen, berücksichtigt ein qualifiziertes Gutachten bauliche Qualität, Modernisierungen, Wartungszustand, technische Lebensdauer und Markterwartung.
Der Gutachter prüft die Bausubstanz vor Ort, analysiert Unterlagen wie Baujahr, Sanierungsmaßnahmen oder Wartungshistorie und dokumentiert daraus nachvollziehbar die objektindividuelle Restnutzungsdauer. Die so ermittelte Dauer kann Grundlage für eine abweichende steuerliche Abschreibung sein, die bei Bestandsimmobilien oft mit hohem steuerlichem Effekt einhergehen.
Die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer geltend zu machen, ist in § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt und das bereits seit vielen Jahren. In der Praxis
werden sachgerecht begründete Gutachten erfahrener Sachverständiger von Finanzämtern seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Juli 2021 akzeptier. Es stellt klar, dass eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden kann. Da sich die Finanzämter in der Praxis oft zurückhaltend zeigen, hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Februar 2023 ein Anwendungsschreiben veröffentlicht. Darin wird konkretisiert, unter welchen Voraussetzungen ein Gutachten steuerlich anzuerkennen ist. Insbesondere wurde die Qualifikation des Gutachters, Nachvollziehbarkeit und methodischer Ableitung näher bestimmt.
• § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) – erlaubt AfA nach tatsächlicher Nutzungsdauer, wenn diese kürzer ist.
• § 11c Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) – definiert die Nutzungsdauer als Zeitraum zweckentsprechender Nutzung.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – beschreibt die Restnutzungsdauer wirtschaftlich, nicht rein technisch (§ 4 Absatz 3).
• BMF-Schreiben vom 22.02.2023 – präzisiert Anforderungen an Gutachterqualifikation, Vor-Ort-Besichtigung und Nachweislogik (technische, wirtschaftliche, rechtliche Gründe).
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Anerkennung kürzerer Nutzungsdauern mehrfach bestätigt:
• BFH, 28.07.2021 – IX R 25/19: Maßgeblich sind technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen und jede geeignete Darlegungsmethode kann genügen.
• BFH, 23.01.2024 – IX R 14/23: Eine an der ImmoWertV orientierte Herleitung ist tauglich. Die Restnutzungsdauer wird wirtschaftlich bestimmt.
Ein professionelles Gutachten kann den Abschreibungszeitraum deutlich reduzieren und statt der pauschalen 50 Jahre sind realistische 15 bis 25 Jahre keine Seltenheit. Das bedeutet deutlich höhere jährliche AfA, was sich spürbar auf die Steuerlast auswirkt. Die genaue Dauer hängt immer vom Zustand, Baujahr, Instandhaltung und der Marktfähigkeit des Objekts ab.
„Bausubstanzgutachten“ oder „Nutzungsdauergutachten“ sind gängige Bezeichnung für das Restnutzungsdauergutachten. Alle Gutachten dokumentieren die tragenden Bauteile, den baulichen Zustand, Schäden und Modernisierungen und begründen, warum am Ende der kürzeren Dauer keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung mehr möglich ist.
Ein solches Gutachten lohnt sich immer dann, wenn der tatsächliche Zustand des Gebäudes vom typisierten Modell des Finanzamts abweicht – z. B. bei:
• älteren Immobilien mit Sanierungsstau
• geerbten oder geschenkten Gebäuden
• gekauften Altbauten (ab Bj. ca. 1980 und älter)
• Immobilien in einfachen oder ländlichen Lagen
• bei Modernisierungen, Umbauten, Teilsanierungen
• kürzlicher Nutzungsänderung (z. B. Leerstand, Teilnutzung)
Auch bei Firmenbilanzen oder internen Werthaltigkeitsprüfungen wird die realistische Nutzungsdauer immer relevanter. Gerade bei renditeorientierten Investoren oder in der
Nachfolgeplanung kann das Gutachten ein strategischer Baustein sein. Höhere jährliche Abschreibungen senken die Steuerlast und verbessern den Cashflow. Besonders sinnvoll bei älteren, technisch überholten oder wirtschaftlich belasteten Gebäuden (hohe Instandhaltung, niedrige nachhaltige Mieten, strengere Auflagen).
• Der Titel des Gutachtens muss dem Zweck entsprechen: „Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG)“.
• Qualifikation des Wertgutachters:
• Öffentlich bestellt/vereidigt
• DIN EN ISO/IEC 17024-zertifiziert, oder
• Verbandszugehörig (bspw. RICS, TEGOVA, etc.)
• Persönliche Besichtigung und bauteilbezogene Beschreibung der tragenden Struktur.
• Begründung entlang technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Determinanten
und nicht nur von pauschalierten Werten.
• Vollständige Dokumentation: Fotos, Pläne, Modernisierungen,
Bewirtschaftungsdaten, behördliche Auflagen.
Mit einem anerkannten Nachweis wird die AfA nicht über die typisierte Dauer, sondern über die kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer verteilt. Das erhöht die jährliche Abschreibung und senkt das zu versteuernde Ergebnis – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.
Beispiel anhand einer Immobilie mit einem Wert in Höhe von 500.000 €.
| Gesamtwert der Immobilie | 500.000 Euro |
| ./. Bodenwert | 150.000 Euro |
| Wert des Gebäudes | 350.000 Euro |
| Restnutzungsdauer Finanzamt | 50 Jahre |
| AfA Finanzamt | 7.000 Euro |
| Restnutzungsdauer Gutachter | 25 Jahre |
| AfA Neu | 14.000 Euro |
| Steuersatz | 40% |
| Steuerersparnis | 2.800 Euro für 25 Jahre |
Das heißt Sie können für 25 Jahre 7.000 € pro Jahr zusätzlich von Ihrem zu
versteuerndem Einkommen abziehen. Nach 25 Jahren ist der Steuervorteil dann
aufgebraucht, da die Immobilie komplett abgeschrieben ist.
Ein Restnutzungsdauergutachten kann für nahezu alle Immobilientypen erstellt werden, sofern belastbare Informationen zur Bausubstanz, Nutzung, Instandhaltung und rechtlichen Rahmenbedingungen vorliegen. Die methodische Grundlage ist dabei flexibel genug, um sowohl auf Wohnimmobilien als auch auf gewerblich oder betrieblich genutzte Objekte angewendet zu werden.
Im Wohnsegment umfasst das typischerweise Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Gewerbeimmobilien zählen unter anderem Bürogebäude, Logistikflächen, Einzelhandelsobjekte oder Produktionsstätten dazu. Auch für Betreiberimmobilien wie Hotels, Pflegeeinrichtungen, Ärztehäuser oder andere Spezialnutzungen lässt sich die Restnutzungsdauer sachgerecht und steuerlich wirksam ermitteln – hier sind allerdings spezifischere Bewertungsparameter erforderlich, etwa zu Auslastung, Pachtverträgen oder Marktumfeld.Was in der Praxis zählt, ist eine nachvollziehbare Herleitung auf Basis der tatsächlichen wirtschaftlichen Substanz.
Unsere Gutachter werden Sie genau über die benötigten Dokumente informieren. Aber in der Regel werden die gleichen Dokumente benötigt wie bei einem Verkehrswertgutachten.
• Baubeschreibung
• Auflistung von Schäden der letzten 20 Jahre ggf. mit Nachweisen
• Modernisierungsnachweise
• Grundbuchauszug
• Lageplan/Flurkarte
• Baupläne / Grundrisse, sowie Flächen- und Raumberechnung
• Energieausweis
• Falls vorhanden - Behördliche Auflagen (z. B. Brandschutz/Energie),
Genehmigungen, Baulasten/Altlasten
1. Angebote vergleichen – am besten mit Wer bewertet Was (WBW)
2. Auftrag und Leistungsumfang (Fixpreis, Besichtigung, Nachbetreuung) festlegen
3. Unterlagen bereitstellen
4. Vor-Ort-Besichtigung und Bausubstanzanalyse
5. Herleitung der Restnutzungsdauer (Begründung: technisch, wirtschaftlich, rechtlich)
6. Dokumentation inkl. Fotos, Annahmen, Stichtag, Ergebnis
7. Beantwortung von Rückfragen des Finanzamts (Nachbetreuung). Dies ist Standard und wird in der Regel für Sie kostenlos angeboten.
Ein Restnutzungsdauergutachten wird nur steuerlich anerkannt, wenn es fachgerecht erstellt ist. Achten Sie daher auf zertifizierte Qualifikation (z. B. öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 geprüft), nachweisbare Erfahrung mit Restnutzungsdauergutachten und eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung.
Die meisten Gutachter bieten zudem transparente Fixpreise und stehen auch nach der Gutachtenerstellung für Rückfragen oder Finanzamtsgespräche gratis zur Verfügung.
Hintergrund: Das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22. Februar 2023 legt konkrete Anforderungen an Inhalt und Form des Gutachtens sowie an die Qualifikation des Sachverständigen fest. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, 2021 und bestätigt 2024) hat den Weg der sachverständigen Nachweisführung grundsätzlich anerkannt – sofern die Herleitung nachvollziehbar, aktuell und fachlich fundiert ist.