Der Beleihungswert ist der risiko-adjustierte, langfristig erzielbare Wert einer Immobilie,
der für Kreditentscheidungen maßgeblich ist. Er blendet spekulative Preisspitzen und
kurzfristige Marktschwankungen aus und folgt der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sowie bankinternen Richtlinien. Ein bankfähiges Beleihungswertgutachten schafft Planungssicherheit bei Finanzierungen, Umschuldungen sowie Nachbeleihungen und ist Grundlage für Beleihungsgrenzen, Konditionen und Pfandbrieffähigkeit.
Warum muss es ein zertifiziertes Restnutzungsdauergutachten sein?
Ohne belWertV-konforme Wertermittlung mit nachhaltigen Mieten, realistischen Bewirtschaftungskosten und dokumentierten Sicherheitsabschlägen drohen Verzögerungen in der Kreditprüfung, niedrigere Beleihungsausläufe oder gar Nachforderungen. Ein qualifiziertes Gutachten reduziert Rückfragen, schafft Akzeptanz bei Banken und verbessert Ihre Verhandlungsposition.
Was ist ein Beleihungswertgutachten genau?
Gutachten zum nachhaltigen, langfristig erzielbaren Immobilienwert nach BelWertV; spekulative Elemente bleiben unberücksichtigt.
Wofür braucht man ein Beleihungswertgutachten?
Neufinanzierung, Nachbeleihung, Umschuldung, Pfandbriefdeckung, Kreditüberwachung, Portfoliosteuerung.
Wer erstellt ein Beleihungswertgutachten?
Bankinterne oder unabhängige, zertifizierte Sachverständige (z. B. HypZert, RICS, REV) mit BelWertV-Zertifizierung und Bankerfahrung.
Was kostet ein Beleihungswertgutachten?
In der Regel beauftragt das finanzierende Unternehmen das Gutachten. Wenn Sie das Gutachten selbst in Auftrag geben dann beginnen die Preise bei ca. 1.500 €, je nach Objektart, Umfang, Dringlichkeit und Reisetätigkeit.
Wie lang ist ein Beleihungswertgutachten?
Typischerweise umfasst das Gutachten zwischen 25–70 Seiten und enthält eine detaillierte Analyse von Objekt, Lage, Rechtsverhältnissen sowie Sach- und Ertragswertberechnung gemäß BelWertV. Es dokumentiert alle Daten, Risiken und konservativen Annahmen, die für eine langfristig nachhaltige und bankfähige Wertermittlung erforderlich sind. Der abschließende Beleihungswert liegt dabei bewusst unter dem Verkehrswert und dient Banken als sichere Finanzierungsgrundlage.
Wie lange ist ein Beleihungswert gültig?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist. Banken akzeptieren Gutachten von externen Dritten in der Regel von 3 bis zu 6 Monate.
Ein Beleihungswertgutachten leitet den Wert einer Immobilie so her, dass er auch über Marktzyklen hinweg als nachhaltig gilt. Grundlage sind BelWertV und bankinterne Richtlinien. Je nach Objekt werden Ertrags- und/oder Sachwert belWertV-konform abgeleitet, mit nachvollziehbaren Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Instandhaltungsbedarf und realistischen, nachhaltigen Mieten. Sicherheitsabschläge und ein transparenter Wertschluss sorgen für Kredit- und Pfandbrieffähigkeit. Bei Wer Bewertet Was (WBW) erhalten Sie geprüfte Angebote passender, zertifizierter Gutachter – schnell, vergleichbar und mit klaren Leistungsbeschreibungen.
Sobald ein BaFin reguliertes Unternehmen die Finanzierung stellen soll und der Kreditbetrag 600.000 Euro übersteigt, wird ein Beleihungswertgutachten benötigt. Finanzierungen darunter können über bankeninterne Software erstellt werden. Hier lohnt sich die Prüfung häufig, da die Software objektspezifische Faktoren meist nicht berücksichtigt. Bei größeren Banken wir innerhalb eines Jahres auch bei kleineren Beträgen ein Vollgutachten benötigt, da diese Banken Ihren Kredit meist weiterverkaufen oder selbst beleihen möchten.
Die gängigsten Anlässe für ein Beleihungswertgutachten:
• Neufinanzierung und Nachbeleihung
• Umschuldung und Prolongation
• Pfandbriefdeckung und Re-Assessment
• Portfolio- und Rahmenkredite
• Kreditüberwachung, Covenant-Tests, Stresstests
Mehr Hintergründe finden Sie in unserem Blog.
Banken erstellen beauftragen das Gutachten meist intern oder lassen es durch
geprüfte, bekannte externe Gutachter erstellen. Es gibt jedoch Situationen, in denen
sich die Beauftragung durchaus lohnen kann. Ein bankfähiges
Beleihungswertgutachten ermöglicht valide Konditionenvergleiche und ermöglicht
niedrigere Kreditzinsen, beschleunigt Kreditentscheidungen und erhöht
Planungssicherheit.
Bessere und Aussagekräftigere Vergleiche
Beleihungswertgutachten zertifizierter Gutachter ermöglichen Banken ein validiertes Angebot zu erstellen. Sie können somit mehrere Institute anfragen und haben sofort vergleichbare Werte.
Schnellere Finanzierung
Vollständige, belWertV-konforme Unterlagen reduzieren die Kreditprüfung enorm. Interne Gutachten-Teams haben viele Objekte zu besichtigen und benötigen in der Regel länger als ein freier Gutachter. Zudem vermindern Sie Rückfragen und verkürzen Prüfzeiten.
Bessere Konditionen
Realistische Beleihungsausläufe unterstützen die Verhandlung von Zins, Tilgung und Covenants.
Risikotransparenz
Nachhaltige Erträge, Capex-Bedarf und Leerstandsrisiken werden dokumentiert, was spätere Überraschungen vermeidet.
Portfoliosteuerung
Für Eigentümer und Family Offices liefert der Beleihungswert belastbare Basiszahlen für Reporting und Re-Assessments.
Achtung: Nicht jedes Finanzinstitut akzeptiert extern erstellte Gutachten und wenn Sie mit wenigen Banken sprechen möchten, lohnt ein kurzes Gespräch mit dem Kreditsachbearbeiter. Auch muss das Gutachten auf den Namen des Financiers ausgestellt sein. Dies hat versicherungstechnische Gründe.
Ein gutes Beleihungswertgutachten kombiniert saubere Datengrundlage, BelWertV-
Konformität und klare Begründungen:
• Vor-Ort-Besichtigung
• Fotodokumentation
• Belastbare Markt-, Miet- und Vergleichsdaten
• BelWertV-konforme Ableitung von Ertrags- und/oder Sachwert mit
dokumentierten Sicherheitsabschlägen und eindeutigem Wertschluss
• Nachvollziehbarkeit, Quellenangaben, Offenlegung von Annahmen, rechtliche
• Einordnung (Lasten, Rechte) und vollständige Anlagen
Nicht jeder zertifizierte Gutachter hat die Qualifikation ein Beleihungswertgutachten
fachgerecht zu erstellen. Prüfen Sie Zertifikate genau oder verlassen Sie sich auf Wer
Bewertet Was. Wir prüfen, ob der Wertgutachter die richtige Qualifikation erworben hat.
Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Blog.
Der entscheidende Faktor ist neben Fläche und Modernisierungsgrad die Lage. Nachgefragte Mikrolagen mit guter Anbindung erzielen nachhaltigere Erträge und lassen sich bei einem Forderungsausfall besser verwerten. Rechte und Lasten im Grundbuch haben eine wertbeeinflussende Auswirkung. Auch der Immobilientyp steuert den Bewertungsansatz.
Überwiegend Sachwert, Plausibilisierung über Vergleichswerte. Berücksichtigung von Alterswertminderung, Restnutzungsdauer, Instandhaltungsbedarf und regionalem Marktrahmen.
Sachwert plus Vergleichswert; entscheidend sind Teilungserklärung, Rücklagen, Zustand der Gemeinschaft, Hausgeldstruktur, Mieten und Sondernutzungsrechte.
Ertragswert auf Basis nachhaltiger Nettoeinnahmen. WALT, Indexierungen, Incentives, struktureller Leerstand, Drittverwendungsfähigkeit, technischer Standard und ESG-Aspekte beeinflussen Kapitalisierungszins und Sicherheitsabschläge
Einzelhandel: Frequenz, Sichtbarkeit, Parken, Mietvertragsstruktur. Logistik: Andienung, Autobahnnähe, Hallenhöhen, Bodentraglast, Andockstationen. Marktmieten, Mieterausfallrisiko und Vertragsqualität steuern den Zins.
Betreiberabhängige Erträge. Pacht-/Mietverträge, Betreiberbonität, Auslastung und Kennzahlen (z. B. RevPAR, GOP) prägen nachhaltigen Ertrag und Abschläge
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und belastbarer das Ergebnis. Häufig benötigt werden:
• Grundbuchauszug
• Lageplan/Flurkarte
• Baupläne/Grundrisse
• Wohn-/Nutzflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Mietverträge (inkl. Nebenkosten, Staffeln, Laufzeiten)
• Betriebskosten- und Instandhaltungsnachweise
• Teilungserklärung (bei WEG)
• Modernisierungs-/Sanierungsnachweise
• Energieausweis
• Bewirtschaftungszahlen (Mieten, Leerstand, Capex)
• Genehmigungen
• Baulasten-/Altlastenauskunft
• Fotos
Nicht alles ist in jedem Fall erforderlich. Der Sachverständige teilt Ihnen eine objektspezifische Liste mit.
Kurzgutachten mit Bankensoftware sind schnell erstellt und Ergebnisse sind meist nach 5 Tagen verfügbar. Intern produzierte Vollgutachten dauern je nach Institut zwischen 10 Tagen und 6 Monaten.
Ein externer Gutachter arbeitet hier meist wesentlich schneller. Liegen alle Unterlagen vor, dauert die Erstellung nach der Besichtigung in der Regel 10 Tage. Noch schneller geht es mit einem Express-Gutachten, welches häufig aber nur gegen Aufpreis erhältlich ist. In Etwa läuft die externe Erstellung wie folgt ab:
1. Angebote vergleichen – am besten mit WBW
2. Vertrag mit dem Gutachter abschließen – auf Fixpreis oder variablen Preis,
Leistungsumfang und Haftpflichtversicherung (HPV) achten
3. Benötigte Dokumente liefern
4. Besichtigung vor Ort
5. Gutachter erstellt das Gutachten (belWertV-konforme Ableitung)
6. Qualitätssicherung (interne Plausibilisierung/Review)
7. Versand (als PDF und gedruckt)
8. Fragen & Antworten – jeder gute, zertifizierte Gutachter erklärt Ihnen das
Dokument
9. Bei Bedarf übernehmen unsere Gutachter die Abstimmung mit der Bank
So wählen Sie den richtigen Wertgutachter aus, um ein fundiertes, marktgerechtes
Gutachten zu erhalten:
• Lokalität (Marktkenntnis im Mikrostandort)
• Erfahrung (Objektart, Bank- und BelWertV-Praxis)
• Zertifizierung (HypZert, RICS, REV)
• Größe des Unternehmens
• Preis (enorme Spannweiten sowie pauschale und variable Angebote)
• Referenzen/Beispielgutachten
• Haftpflichtdeckung
Die Größe eines Unternehmen spielt häufig auch eine Rolle. Bei größeren Unternehmen zahlen Sie häufig mehr, erhalten aber auch detailliertere Analysen. Kleinere Unternehmen fertigen das Gutachten meist selbst an und haben oft ein besseres Verständnis über Lage und Objekt. Tipp: Schauen Sie sich unbedingt ein Beispielgutachten an und vergleichen Sie.
Ein gutes Angebot beschreibt Leistungsumfang, Methodik, Stichtag, Annahmen, Lieferformat und Preislogik. Beispielgutachten können als Referenz zur Verfügung gestellt werden.
Verlassen Sie sich nicht allein auf das Google-Ranking, denn Sichtbarkeit im Netz ist kein Qualitätsmerkmal. Besser ist ein strukturierter Vergleich mehrerer passender Profile. Auf Wer bewertet Was erhalten Sie mit einer Anfrage mehrere, vergleichbare Angebote von geprüften Gutachtern – inklusive Qualifikationen, Versicherungsnachweisen und optionalen Beispielgutachten. So reduzieren Sie Suchaufwand, Risiken und Kosten, ohne auf Qualität zu verzichten.
Wenn Annahmen unplausibel sind oder BelWertV-Vorgaben falsch angewendet wurden, kann eine Anfechtung sinnvoll sein. So gehen Sie vor:
1. Gespräch mit dem Gutachter oder dem Bankmitarbeiter
Jeder plausibilisiert Ergebnisse.
2. Fachliche Zweitmeinung einholen (Review/Audit)
Lassen Sie Datenbasis, Verfahren, Rechenwege, Marktbezug und Stichtagsangaben prüfen.
3. Gegengutachten/Stellungnahme
Eine schriftliche Stellungnahme eines unabhängigen Dritten mit konkreten Analysen wird häufig anerkannt.
Mehr dazu in unserem Blog – Wertgutachten prüfen und anfechten.