Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt auf, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage oder Bestandobjekt wirtschaftlich lohnt. Anders als bei der klassischen Verkehrswertermittlung steht hier nicht der Marktwert im Vordergrund, sondern die Frage, wie sich Einnahmen und Ausgaben langfristig entwickeln und setzt das ins Verhältnis mit der Investition. Eine Risikobewertung rundet das ganze ab.
Das Gutachten liefert eine fundierte Grundlage für Kaufentscheidungen, Modernisierungsplanungen, Mietanpassungen, Finanzierungen oder Wirtschaftlichkeitsnachweise gegenüber Banken, Behörden und Investoren.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist ein Investitionsratgeber und eignet sich bei vielen
Szenarien, außer, wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. In diesem Fall raten wir zu einer Kaufberatung oder einem Sachverständigen der den Investitionsstau begutachtet und Mängel bewertet. Mit Wer bewertet Was finden Sie geprüfte und zertifizierte Gutachter mit Spezialisierung auf Wirtschaftlichkeitsanalysen.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung untersucht, ob die laufenden Erträge einer Immobilie die Ausgaben decken und ob das Objekt unter realistischen Annahmen die Investition profitabel ist. Sie basiert auf anerkannten Methoden wie Kapitalwertmethode, dynamischer Investitionsrechnung, Cashflow-Modellierung und Ertragswertanalyse. Der Gutachter analysiert Mieten, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf, Leerstandsrisiken, Modernisierungskosten, Kapitalisierungszinssätze und Szenarien wie Indexmietentwicklung oder energetische Sanierungen. Das Ergebnis ist eine transparente, nachvollziehbare Berechnung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit für Käufer, Eigentümer, Investoren, Gläubiger oder Banken.
Die Berechnung schafft Klarheit in Situationen, in denen Prognosen, Cashflows und Investitionen über Erfolg oder Misserfolg entscheiden:
• Kaufentscheidungen ( lohnt sich der Preis?)
• Modernisierungen ( energetische Sanierung, Umbau, Erweiterung )
• Mietanpassungen ( Indexmiete, Staffelmiete, Marktmiete )
• Finanzierung ( Unterlagen für Banken, Cashflow-Nachweis )
• Projektentwicklungen ( Planrechnungen und Risikoanalyse )
• Erbbaurecht, Nießbrauch, Ertragsausfälle
• Langfristiges Asset- und Portfoliomanagement
Ein fundiertes Gutachten schützt vor Fehlkalkulationen, Fehlinvestitionen und unrealistischen Erwartungen.
Gutachter arbeiten je nach Objektart und Fragestellung mit mehreren Verfahren:
• Ertragswertverfahren – Basis für langfristige Erträge
• Dynamische Wirtschaftlichkeitsrechnung – Kapitalwert, Annuität, interner Zinsfuß
• Cashflow-Modellierung – jährliche Zahlungsströme und Risiken
• Szenariorechnungen – optimistisch, realistisch, konservativ
• Instandhaltungs & Modernisierungsbedarf – CapEx-Planung
• Vergleichsmieten & Marktentwicklung – Zukunftsfähigkeit
Je nach Assetklasse orientieren sich Gutachter an anerkannten Standards wie ImmoWertV, RICS und TEGoVA.
Wirtschaftlichkeitsberechnungen scheitern oft nicht an der Mathematik, sondern an falschen Grundannahmen oder unvollständigen Daten. Viele Modelle wirken auf den ersten Blick plausibel, entpuppen sich aber bei genauer Prüfung als lückenhaft oder zu optimistisch. Genau hier trennt sich die solide Analyse vom oberflächlichen Rechenwerk.
Typische Fehlerquellen:
• Falsche oder unplausible Annahmen zu Leerstand, Mieten und Mietentwicklung
• Zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklagen
• Nicht berücksichtigte Modernisierungskosten (CapEx)
• Fehlende oder unrealistische Szenarioanalyse
• Überoptimistische Cashflows und zu niedrige Diskontierungszinssätze
• Fehlerhafte Flächenansätze oder falsche Zuordnung von Nutzungsarten
• Copy-Paste aus Renditeexposés statt objektbezogener Analyse
Ein qualifizierter Gutachter legt jede Annahme offen, begründet Abweichungen von Marktdaten und dokumentiert die Modellierung transparent. So entsteht ein Ergebnis, das realistisch, belastbar und gegenüber Banken oder Investoren tragfähig ist.
Fokus auf Instandhaltung, energetischem Zustand, Mietpotenzial, Modernisierungskosten, Leerstandsrisiko und langfristiger Tragfähigkeit.
Berücksichtigung von Hausgeld, Rücklagen, Gebäudestand, Sonderumlagen, Instandhaltungsquote und Vermietbarkeit im lokalen Markt.
Prüfung von Mietverträgen, Indexierung, WALT, Leerstand, Incentives, technischer Qualität, Drittverwendungsfähigkeit und ESG-Risiken.
Analyse von Andienung, Standortgüte, Mietvertragstypen, Marktlogistikdaten und Anpassungsfähigkeit der Flächen.
Komplexere Betrachtung von Genehmigungen, Energiebedarf, Produktionsanpassungen, Auslastung und Betreiberabhängigkeiten.
Es werden dieselben Unterlagen benötigt wie bei einem Verkehrswertgutachten und darüber hinaus alle Dokumente, welche relevant sind, eine Einschätzung über die Rentabilität vorzunehmen. Der Sachverständige lässt Ihnen eine vollständige Liste vor Arbeitsbeginn zukommen. Unter anderem werden zusätzlich zu den Verkehrswertgutachten benötigten
Daten folgende Unterlagen benötigt:
• Mietverträge und Mieterliste
• Betriebskosten, Instandhaltungsnachweise
• Wirtschaftspläne, Hausgeldabrechnungen
• Modernisierungs- und Sanierungsunterlagen
• Marktberichte, Leerstandsdaten (bei Gewerbe)
• CapEx-Planung (falls vorhanden)
Je vollständiger die Daten, desto präziser die Analyse.
Eine fundierte Wirtschaftlichkeitsberechnung folgt einem klar strukturierten Prozess. Ziel ist es, sämtliche Einnahmen, Ausgaben, Risiken und Investitionen realistisch abzubilden und daraus eine belastbare Aussage zur Tragfähigkeit des Objekts abzuleiten. Der Gutachter arbeitet mit betriebswirtschaftlichen Methoden, anerkannten Bewertungsverfahren und objektbezogenen Daten, um ein vollständiges und sachlich nachvollziehbares Ergebnis zu liefern.
1. Anfrage und Gutachterauswahl – z. B. über Wer bewertet Was
2. Klärung des Auftrags und der benötigten Szenarien
3. Sichtung aller relevanten Unterlagen
4. Ortsbegehung (je nach Objektart und Datenlage)
5. Modellierung der Ertrags- und Kostenstruktur
6. Erstellung der Szenarioberechnungen (konservativ – realistisch – optimistisch)
7. Ableitung von Renditekennzahlen, Cashflows und Handlungsempfehlungen
8. Lieferung des Gutachtens als PDF
9. Klärung von Rückfragen sowie Unterstützung gegenüber Bank, Gläubiger oder Steuerberater
In der Regel dauert die Erstellung 5–10 Werktage nach vollständiger Unterlagenübermittlung. Am Ende erhalten Sie ein strukturiertes Dokument, das als Entscheidungsgrundlage für Investitionen, Finanzierungen, Restrukturierungen oder Modernisierungsplanungen geeignet ist.
Die Qualität einer Wirtschaftlichkeitsberechnung hängt maßgeblich von der Expertise des Sachverständigen ab. Wirtschaftlichkeitsanalysen verlangen ein tiefes Verständnis für Ertragswertverfahren, Investitionsrechnung, Cashflows, CapEx-Planung und Marktdaten. Daher sollten Sie gezielt nach Gutachtern suchen, die Erfahrung mit renditeorientierten Bewertungsaufträgen haben.
Achten Sie auf:
• Zertifizierung (HypZert, RICS, REV, Sprengnetter)
• Erfahrung mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen
• Beherrschung betriebswirtschaftlicher Modelle und Cashflow-Analysen
• Regionale Marktkenntnis und Verständnis für Miet- und Kostenstrukturen
• Transparenten Methodeneinsatz und nachvollziehbare Modellannahmen
• Fixpreise und klar definierte Leistungsbeschreibung
Über Wer bewertet Was erhalten Sie mehrere geprüfte Gutachterprofile, die speziell mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen vertraut sind. So können Sie Angebote vergleichen und den Sachverständigen wählen, der fachlich und methodisch am besten zu Ihrer Fragestellung passt.