Der Grundbuchauszug – Aufbau und Einfluss auf die Immobilienbewertung

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente bei einer Immobilienbewertung. Er gibt detaillierte Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte, die mit der Immobilie verbunden sind. Wer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen möchte, sollte den Grundbuchauszug genau prüfen, da eingetragene Rechte oder Einschränkungen den Marktwert erheblich beeinflussen können.

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1. Aufbau des Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchauszug besteht aus mehreren Abschnitten, die jeweils unterschiedliche Informationen zur Immobilie enthalten:

1.1. Bestandsverzeichnis

Hier wird das Grundstück oder die Eigentumswohnung beschrieben, einschließlich Lage, Flurstücknummer und Größe. Zudem sind eventuelle Teilungen oder Zusammenlegungen von Grundstücken vermerkt.

1.2. Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

In dieser Abteilung ist eingetragen, wem die Immobilie gehört und auf welcher Grundlage das Eigentum erworben wurde (z. B. Kauf, Erbschaft oder Schenkung). Veränderungen der Eigentumsverhältnisse wirken sich auf die Markttransparenz aus und können Hinweise auf potenzielle Verkaufsabsichten geben.

1.3. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Diese Abteilung enthält alle Rechte Dritter, die die Nutzung oder Verwertung der Immobilie beeinflussen können. Dazu gehören:

• Nießbrauchrechte – Eine Person darf die Immobilie lebenslang nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Dies kann den Verkaufswert erheblich mindern.

• Wohnrechte – Eingetragene Wohnrechte sichern bestimmten Personen eine Nutzung zu und reduzieren die Verwertbarkeit.

• Wegerechte & Leitungsrechte – Falls Dritte das Grundstück betreten oder nutzen dürfen (z. B. für Zufahrten oder Stromleitungen), kann dies den Wert beeinflussen.

• Denkmalschutz-Eintragungen – Einschränkungen für bauliche Veränderungen können den Marktwert senken, aber in bestimmten Fällen auch steuerliche Vorteile bieten.

• Erbbaurechte – Bei einem Erbbaurecht gehört das Grundstück einem Dritten, was den Wert der Immobilie erheblich reduziert, da der Eigentümer des Gebäudes eine Erbpacht zahlen muss.

1.4. Abteilung III – Grundschulden, Hypotheken, Belastungen

Diese Abteilung enthält alle finanziellen Belastungen der Immobilie, darunter:

• Grundschulden & Hypotheken – Banken haben hier Sicherheiten für Kredite eingetragen. Vor einem Verkauf müssen diese oft abgelöst oder übernommen werden.

• Pfandrechte & Zwangssicherungshypotheken – Falls ein Gläubiger eine Immobilie zwangsweise sichern lässt, kann dies den Verkauf erschweren und den Wert mindern.
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2. Einfluss des Grundbuchs auf die Immobilienbewertung

Der Grundbuchauszug hat direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie, da er über mögliche Einschränkungen oder Belastungen informiert:

• Lastenfreie Immobilien erzielen höhere Marktwerte. Grundstücke mit eingetragenen Wohnrechten, Nießbrauch oder Erbbaurechten haben meist einen reduzierten Verkaufswert.

• Grundschulden und Hypotheken müssen geklärt werden. Sie beeinflussen den reinen Verkehrswert nicht direkt, können aber Kaufentscheidungen erschweren.

• Wegerechte oder Leitungsrechte können Nutzung und Marktwert beeinflussen. Wenn Dritte das Grundstück betreten oder nutzen dürfen, kann dies für Käufer unattraktiv sein.

• Denkmalschutz kann den Marktwert senken oder steigern. Einschränkungen bei Umbauten können den Wert mindern, aber steuerliche Vorteile bieten.

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