Vollgutachten vs. Maklergutachten – Unterschiede und Inhalte im Überblick

Bei der Immobilienbewertung gibt es viele Begrifflichkeiten – zwei davon werden häufig verwechselt: das Vollgutachten (bzw. Verkehrswertgutachten) und das Maklergutachten (oft auch als Marktwertschätzung bezeichnet). Dabei unterscheiden sich beide grundlegend in Zweck, Umfang, Methodik und rechtlicher Relevanz.

✅ 1. Der Unterschied im Überblick

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️ 2. Was muss ein Vollgutachten zwingend enthalten?

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB muss vollständig, nachvollziehbar und methodisch korrekt aufgebaut sein. Folgende Inhalte sind Pflichtbestandteile:

📌 A. Deckblatt und formale Angaben

• Art des Gutachtens (z. B. Verkehrswert zum Stichtag X)

• Name & Qualifikation des Gutachters

• Auftraggeber

• Bewertungsstichtag & Erstellungsdatum

📌 B. Beschreibung der Immobilie

• Lage (Makro- und Mikrolage)

• Grundstücksdaten (Flurstück, Größe, Zuschnitt)

• Baujahr, Größe, Bauweise

• Zustand, Modernisierungen, energetische Qualität

📌 C. Rechtliche Rahmenbedingungen

• Auszüge aus dem Grundbuch (Eigentümer, Lasten, Dienstbarkeiten)

• Baulastenverzeichnis

• Bodenrichtwert & Bebauungspläne

• Mietverhältnisse, Nutzungsverträge

📌 D. Wertermittlungsverfahren

• Auswahl des Verfahrens (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert)

• Detaillierte Herleitung & Rechenweg

• Bewertung des Bodenwerts

• Marktanpassungsfaktoren

• ggf. Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer

📌 E. Begründung des Ergebnisses

• Darstellung der Berechnungen

• Plausibilisierung und Abwägung

• ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Eigenschaften

• Angabe des Verkehrswerts in Euro zum Stichtag

📌 F. Anlagen

• Lageplan, Katasterauszug

• Grundbuchauszug (nicht im Original, aber als Nachweis der Einsicht)

• Fotos (innen & außen)

• ggf. Pläne, Energieausweis, Mietverträge, Baubeschreibung

💡 Hinweis: Der Aufbau richtet sich in der Praxis oft nach der Mustergliederung der Kammern oder der DIN ISO 17024, sofern zertifizierte Gutachter beteiligt sind.

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🧾 3. Was enthält ein Maklergutachten typischerweise?

Ein Maklergutachten oder eine Marktpreiseinschätzung ist eine stark vereinfachte Bewertung – meist als Serviceleistung bei Verkaufsabsicht.

Enthalten sind in der Regel:

• Kurzbeschreibung der Immobilie

• Vergleichspreise ähnlicher Objekte (oft aus Immobilienportalen)

• Grober Lage-Check (Makrolage, Infrastruktur)

• Angabe eines geschätzten Verkaufspreises oder einer Preisspanne

❌ Nicht enthalten sind:

• Begründete methodische Herleitung

• Bodenwertberechnung

• Rechtliche Prüfung

• Detaillierte Baubeschreibung oder Rechenwege

💡 Fazit: Ein Maklergutachten kann für eine erste Orientierung hilfreich sein – ersetzt aber keine professionelle Wertermittlung, insbesondere nicht bei rechtlichen oder steuerlichen Vorgängen.
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4. Wann brauche ich welches Gutachten?

🚀 Fazit

Ein Maklergutachten ist schnell, kostenlos oder günstig – aber nicht gerichtsfest und nicht belastbar. Ein Vollgutachten bietet dagegen eine objektive, rechtssichere und nachvollziehbare Bewertung auf Basis gesetzlicher Vorgaben und ist bei vielen Anlässen zwingend erforderlich.

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