Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich deutlich von der eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung. Hier stehen nicht Emotionen, sondern Wirtschaftlichkeit, Rendite und Nutzungspotenzial im Vordergrund. Ob Bürogebäude, Lagerhalle, Einzelhandelsfläche oder Produktionsstätte – für eine fundierte Entscheidung ist ein professionelles Verkehrswertgutachten unverzichtbar.

✅ 1. Bewertungsverfahren bei Gewerbeimmobilien

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die zulässigen Bewertungsmethoden vor. Für Gewerbeimmobilien ist in der Regel das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl, da der Wert primär durch die Mieteinnahmen und den Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszins) bestimmt wird.

🔸 Ertragswertverfahren:

• Berechnung auf Basis von Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten und Reinertrag

• Kapitalisierung mit dem Liegenschaftszins

• Bodenwert wird separat berücksichtigt

📌 Beispiel:
Ein Bürogebäude erzielt 120.000 € Jahresnettomiete, Bewirtschaftungskosten betragen 20.000 €, Reinertrag = 100.000 €. Bei einem Liegenschaftszins von 5 % ergibt sich ein Gebäudeertragswert von 2.000.000 €. Hinzu kommt der Bodenwert.

💡 Alternative Verfahren (je nach Situation):

• Vergleichswertverfahren (bei standardisierten Objekten wie Ärztehäusern oder Tankstellen)

• Sachwertverfahren (wenn keine marktüblichen Mieten vorliegen)

• Residualwertverfahren (bei Projektentwicklungen)

🧾 2. Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Eine fundierte Bewertung setzt eine gründliche Datenbasis voraus. Dazu gehören u. a.:

• Mietverträge (Staffel- oder Indexmiete, Laufzeit, Nebenkosten)

• Betriebskostenübersicht

• Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis

• Gebäudepläne & Nutzflächenaufstellung

• Angaben zu Leerstand & Instandhaltungsrückstau

• Nachweise über Modernisierungen / Umbauten

• Bodenrichtwert und Bebauungsplan

• Energieausweis

💡 Tipp: Bei größeren Gewerbeobjekten kann auch eine Mietertragsübersicht mit Flächen- und Nutzungsstruktur erforderlich sein.

📊 3. Wichtige Einflussfaktoren auf den Wert

🔹 Mietverträge: Länge, Bonität der Mieter, Kündigungsfristen
🔹 Lage: Verkehrsanbindung, Gewerbegebiet, Entwicklungspotenzial
🔹 Gebäudekonzept: Drittverwendungsfähigkeit, Aufteilbarkeit
🔹 Zustand: Modernisierungsgrad, Instandhaltungsstau
🔹 Nutzung: Spezialisierte Nutzung (z. B. Labor, Produktionshalle) kann den Wert senken oder steigern
🔹 Marktlage: Regionale Nachfrage, Leerstandsquote, Zinsniveau

💰 4. Warum ist ein Gutachten wichtig?

Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft:

• Transparenz für Käufer, Verkäufer und Investoren

• Verhandlungsgrundlage bei Verkauf oder Vermietung

• Absicherung gegenüber Banken (Beleihung)

• Grundlage für steuerliche Zwecke (z. B. AfA, Betriebsvermögen, Erbschaft/Schenkung)

• Schutz vor Fehlinvestitionen

💡 Gerade bei Gewerbeimmobilien mit langjährigen Mietverträgen und hoher Investitionssumme ist eine fundierte Wertermittlung unverzichtbar.

📆 5. Fazit – So funktioniert die Bewertung von Gewerbeimmobilien

✅ Ertragswertverfahren ist Standard, ergänzt durch Sach- oder Vergleichswert bei Bedarf
✅ Mieterträge, Lage und Zustand bestimmen den Wert maßgeblich
✅ Professionelles Gutachten schützt vor Fehlentscheidungen und optimiert steuerliche und finanzielle Planung
✅ Unverzichtbar bei Kauf, Verkauf, Finanzierung, Erbschaft oder steuerlicher Nutzung

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