Die drei gesetzeskonformen Bewertungsmethoden nach der ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die gesetzlich zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien. Sie gibt vor, dass drei anerkannte Verfahren angewendet werden dürfen:

✅ Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Immobilien)
✅ Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Standardobjekte)
✅ Ertragswertverfahren (für Mietobjekte & Gewerbeimmobilien)

Andere Methoden wie das Investmentverfahren, Residualwertverfahren oder Einheitswertverfahren sind nicht verordnungskonform, werden aber für spezielle Zwecke eingesetzt.

1. Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) – Bewertung von eigengenutzten Immobilien

📌 Anwendung für:
🏠 Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Spezialimmobilien (Kirchen, Museen)
🏗 Immobilien ohne direkte Vergleichswerte oder ohne Vermietung

📌 Berechnung:

• Bodenwert (Grundstückswert auf Basis des Bodenrichtwerts)

• Baukosten des Gebäudes (Standardherstellungskosten pro m²)

• Alterswertminderung (Abschläge für Gebäudealter)

• Marktanpassung (Zu- oder Abschläge je nach Lage & Marktsituation)

💡 Beispiel:
Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf einem 600 m² Grundstück:

• Bodenwert: 600 m² × 300 €/m² = 180.000 €

• Bauwert: 140 m² × 2.000 €/m² = 280.000 €

• Altersabschlag (20 % bei 20 Jahren): −56.000 €

• Marktanpassung: +20.000 €
  ➡️ Verkehrswert = 424.000 €

💡 Wichtig:

• Sinnvoll bei Immobilien, die nicht zur Vermietung stehen.

• Marktanpassung ist entscheidend, da reine Herstellungskosten oft nicht den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.

2. Vergleichswertverfahren (§ 36 ImmoWertV) – Preisfindung anhand realer Marktdaten

📌 Anwendung für:
🏠 Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
🏢 Standardisierte Immobilien mit vielen Vergleichsobjekten

📌 Berechnung:

• Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung

• Anpassung nach Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr, Zustand

• Basis: tatsächlich erzielte Kaufpreise (Gutachterausschüsse, Marktdatenbanken)

💡 Beispiel:

• Eigentumswohnung (80 m²) in einer Stadt mit Durchschnittspreis von 5.000 €/m²

• Anpassungen:  

• Höhere Etage mit Aufzug → +5 %

• Renovierungsbedarf → −10 %

• Bessere Lage als Durchschnitt → +3 %
  ➡️ Verkehrswert = 80 m² × 5.000 €/m² × 0,98 = 392.000 €

💡 Wichtig:

• Vergleichsdaten müssen aktuell und marktrelevant sein.

• Besonders geeignet für Wohnungen und Reihenhäuser in standardisierten Lagen.

3. Ertragswertverfahren (§ 37 ImmoWertV) – Bewertung von Renditeobjekten

📌 Anwendung für:
🏢 Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Gewerbeimmobilien, vermietete Objekte
📊 Objekte, bei denen die Rendite die Marktwertermittlung bestimmt

📌 Berechnung:

• Rohertrag (Jahresmieteinnahmen)

• Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)

• Reinertrag (Rohertrag – Kosten)

• Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz (Ertragswert = Reinertrag / Zinssatz)

• Bodenwert separat berücksichtigen

💡 Beispiel:
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit Jahresnettomieteinnahmen von 50.000 €

• Bodenwert: 200.000 €

• Bewirtschaftungskosten (20 % der Miete): −10.000 €

• Reinertrag: 40.000 €

• Liegenschaftszinssatz: 4 %
  ➡️ Verkehrswert Gebäude = 40.000 € / 0,04 = 1.000.000 €
  ➡️ Gesamtwert (inkl. Bodenwert) = 1.200.000 €

💡 Wichtig:

• Ertragswertverfahren ist das wichtigste Verfahren für Mietobjekte.

• Die Wahl des Liegenschaftszinssatzes beeinflusst den Wert erheblich.

Weitere Bewertungsmethoden & ihre Anwendung

❌ Nicht gesetzeskonforme Verfahren nach ImmoWertV, aber in Spezialfällen genutzt:

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💡 Fazit:

• Diese Methoden haben ihre Berechtigung, sind aber keine offiziellen Verfahren nach ImmoWertV für die Verkehrswertermittlung.

Fazit – Wann kommt welches Verfahren zum Einsatz?

✅ Sachwertverfahren → Eigennutz, Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien
✅ Vergleichswertverfahren → Eigentumswohnungen, Standardimmobilien
✅ Ertragswertverfahren → Mietobjekte, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser

💡 Beste Strategie:
✔️ Je nach Immobilientyp das richtige Verfahren wählen – oder Kombinationen nutzen.
✔️ Gutachterausschuss-Daten nutzen, um realistische Vergleichspreise zu erhalten.
✔️ Für Finanzierungen & steuerliche Zwecke sicherstellen, dass das Gutachten nach ImmoWertV erstellt wurde.

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