9/9/2025
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die gesetzlich zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien. Sie gibt vor, dass drei anerkannte Verfahren angewendet werden dürfen:
✅ Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Immobilien)
✅ Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Standardobjekte)
✅ Ertragswertverfahren (für Mietobjekte & Gewerbeimmobilien)
Andere Methoden wie das Investmentverfahren, Residualwertverfahren oder Einheitswertverfahren sind nicht verordnungskonform, werden aber für spezielle Zwecke eingesetzt.
1. Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) – Bewertung von eigengenutzten Immobilien
📌 Anwendung für:
🏠 Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Spezialimmobilien (Kirchen, Museen)
🏗 Immobilien ohne direkte Vergleichswerte oder ohne Vermietung
📌 Berechnung:
- Bodenwert (Grundstückswert auf Basis des Bodenrichtwerts)
- Baukosten des Gebäudes (Standardherstellungskosten pro m²)
- Alterswertminderung (Abschläge für Gebäudealter)
- Marktanpassung (Zu- oder Abschläge je nach Lage & Marktsituation)
💡 Beispiel:
Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf einem 600 m² Grundstück:
- Bodenwert: 600 m² × 300 €/m² = 180.000 €
- Bauwert: 140 m² × 2.000 €/m² = 280.000 €
- Altersabschlag (20 % bei 20 Jahren): −56.000 €
- Marktanpassung: +20.000 €
➡️ Verkehrswert = 424.000 €
💡 Wichtig:
- Sinnvoll bei Immobilien, die nicht zur Vermietung stehen.
- Marktanpassung ist entscheidend, da reine Herstellungskosten oft nicht den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.
2. Vergleichswertverfahren (§ 36 ImmoWertV) – Preisfindung anhand realer Marktdaten
📌 Anwendung für:
🏠 Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
🏢 Standardisierte Immobilien mit vielen Vergleichsobjekten
📌 Berechnung:
- Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung
- Anpassung nach Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr, Zustand
- Basis: tatsächlich erzielte Kaufpreise (Gutachterausschüsse, Marktdatenbanken)
💡 Beispiel:
- Eigentumswohnung (80 m²) in einer Stadt mit Durchschnittspreis von 5.000 €/m²
- Anpassungen:
- Höhere Etage mit Aufzug → +5 %
- Renovierungsbedarf → −10 %
- Bessere Lage als Durchschnitt → +3 %
➡️ Verkehrswert = 80 m² × 5.000 €/m² × 0,98 = 392.000 €
💡 Wichtig:
- Vergleichsdaten müssen aktuell und marktrelevant sein.
- Besonders geeignet für Wohnungen und Reihenhäuser in standardisierten Lagen.
3. Ertragswertverfahren (§ 37 ImmoWertV) – Bewertung von Renditeobjekten
📌 Anwendung für:
🏢 Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Gewerbeimmobilien, vermietete Objekte
📊 Objekte, bei denen die Rendite die Marktwertermittlung bestimmt
📌 Berechnung:
- Rohertrag (Jahresmieteinnahmen)
- Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)
- Reinertrag (Rohertrag – Kosten)
- Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz (Ertragswert = Reinertrag / Zinssatz)
- Bodenwert separat berücksichtigen
💡 Beispiel:
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit Jahresnettomieteinnahmen von 50.000 €
- Bodenwert: 200.000 €
- Bewirtschaftungskosten (20 % der Miete): −10.000 €
- Reinertrag: 40.000 €
- Liegenschaftszinssatz: 4 %
➡️ Verkehrswert Gebäude = 40.000 € / 0,04 = 1.000.000 €
➡️ Gesamtwert (inkl. Bodenwert) = 1.200.000 €
💡 Wichtig:
- Ertragswertverfahren ist das wichtigste Verfahren für Mietobjekte.
- Die Wahl des Liegenschaftszinssatzes beeinflusst den Wert erheblich.
Weitere Bewertungsmethoden & ihre Anwendung
❌ Nicht gesetzeskonforme Verfahren nach ImmoWertV, aber in Spezialfällen genutzt:
💡 Fazit:
- Diese Methoden haben ihre Berechtigung, sind aber keine offiziellen Verfahren nach ImmoWertV für die Verkehrswertermittlung.
Fazit – Wann kommt welches Verfahren zum Einsatz?
✅ Sachwertverfahren → Eigennutz, Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien
✅ Vergleichswertverfahren → Eigentumswohnungen, Standardimmobilien
✅ Ertragswertverfahren → Mietobjekte, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser
💡 Beste Strategie:
✔️ Je nach Immobilientyp das richtige Verfahren wählen – oder Kombinationen nutzen.
✔️ Gutachterausschuss-Daten nutzen, um realistische Vergleichspreise zu erhalten.
✔️ Für Finanzierungen & steuerliche Zwecke sicherstellen, dass das Gutachten nach ImmoWertV erstellt wurde.
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