Die drei gesetzeskonformen Bewertungsmethoden nach der ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die gesetzlich zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien. Sie gibt vor, dass drei anerkannte Verfahren angewendet werden dürfen:

Andere Methoden wie das Investmentverfahren, Residualwertverfahren oder Einheitswertverfahren sind nicht verordnungskonform, werden aber für spezielle Zwecke eingesetzt.

1. Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) – Bewertung von eigengenutzten Immobilien

📌 Berechnung:

• Baukosten des Gebäudes (Standardherstellungskosten pro m²)

• Marktanpassung (Zu- oder Abschläge je nach Lage & Marktsituation)

• Bodenwert: 600 m² × 300 €/m² = 180.000 €

• Altersabschlag (20 % bei 20 Jahren): −56.000 €

💡 Wichtig:

• Marktanpassung ist entscheidend, da reine Herstellungskosten oft nicht den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.

2. Vergleichswertverfahren (§ 36 ImmoWertV) – Preisfindung anhand realer Marktdaten

📌 Berechnung:

• Anpassung nach Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr, Zustand

💡 Beispiel:

• Anpassungen:  

• Renovierungsbedarf → −10 %

💡 Wichtig:

• Besonders geeignet für Wohnungen und Reihenhäuser in standardisierten Lagen.

3. Ertragswertverfahren (§ 37 ImmoWertV) – Bewertung von Renditeobjekten

📌 Berechnung:

• Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)

• Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz (Ertragswert = Reinertrag / Zinssatz)

💡 Beispiel:
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit Jahresnettomieteinnahmen von 50.000 €

• Bewirtschaftungskosten (20 % der Miete): −10.000 €

• Liegenschaftszinssatz: 4 %
  ➡️ Verkehrswert Gebäude = 40.000 € / 0,04 = 1.000.000 €
  ➡️ Gesamtwert (inkl. Bodenwert) = 1.200.000 €

• Ertragswertverfahren ist das wichtigste Verfahren für Mietobjekte.

❌ Nicht gesetzeskonforme Verfahren nach ImmoWertV, aber in Spezialfällen genutzt:

‍

• Diese Methoden haben ihre Berechtigung, sind aber keine offiziellen Verfahren nach ImmoWertV für die Verkehrswertermittlung.

Fazit – Wann kommt welches Verfahren zum Einsatz?

💡 Beste Strategie:
✔️ Je nach Immobilientyp das richtige Verfahren wählen – oder Kombinationen nutzen.
✔️ Gutachterausschuss-Daten nutzen, um realistische Vergleichspreise zu erhalten.
✔️ Für Finanzierungen & steuerliche Zwecke sicherstellen, dass das Gutachten nach ImmoWertV erstellt wurde.

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