Wie berechnet eine Bank den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank als Sicherheit für einen Kredit akzeptiert. Er ist konservativer als der Verkehrswert und berücksichtigt nur den langfristig erzielbaren Wert unter normalen Marktbedingungen. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze, also der maximale Kreditbetrag, den eine Bank auf Basis des Beleihungswerts gewährt.

1. Die Grundprinzipien der Beleihungswertermittlung

Je nach Immobilientyp gibt es zwei zentrale Berechnungsmethoden:

• Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien, Gewerbeobjekte)

2. Beleihungswert im Sachwertverfahren (Eigennutz, Einfamilienhäuser)

Schritt 1: Bodenwert berechnen

📌 Formel:

Beispiel:
Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert = 500 €/m² → Bodenwert = 600 × 500 = 300.000 €

Der Bauwert ergibt sich aus den Herstellungskosten, abzüglich Altersabschreibung:

Gebäudewert = Neubaukosten – Alterswertminderung

Beispiel:
Neubaukosten pro m²: 2.000 €
Wohnfläche: 200 m²
Gebäudewert ohne Abschlag: 200 × 2.000 = 400.000 €
Altersabschlag (20 % wegen Baujahr 1995) = 400.000 × 0,8 = 320.000 €

Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert
Beleihungswert = Sachwert × Sicherheitsabschlag

• Bodenwert: 300.000 €

• Sachwert = 620.000 €

Für Immobilien, die Mieteinnahmen generieren (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien), nutzt die Bank das Ertragswertverfahren.

Zunächst wird die Nettokaltmiete ermittelt und um Betriebskosten bereinigt.

Jahresreinertrag = Jahresmieteinnahmen – nicht umlagefähige Kosten

• Jahreskaltmiete: 36.000 € (3.000 €/Monat)

• Jahresreinertrag = 36.000 – 6.000 = 30.000 €

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ableitet (bankinterne Zinsvorgaben je nach Objektart).

Ertragswert = Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz

• Jahresreinertrag: 30.000 €

• Ertragswert = 30.000 ÷ 0,05 = 600.000 €

Der Bodenwert wird separat (wie im Sachwertverfahren) berechnet und addiert:

Beleihungswert = (Ertragswert + Bodenwert) × Sicherheitsabschlag

• Bodenwert: 300.000 €

• Gesamtwert: 900.000 €

4. Beleihungsgrenze – Wie viel Kredit gibt die Bank?

‍

📌 Formel:

Beispiel:

• Beleihungsgrenze: 80 %

💡 Wichtig: Banken setzen oft Eigenkapitalanteile voraus. Je geringer das Risiko, desto besser die Konditionen.

5. Fazit – Warum liegt der Beleihungswert oft unter dem Marktwert?

• Langfristige Stabilität: Kurzfristige Markttrends und spekulative Preisanstiege werden nicht berücksichtigt.

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