Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank als Sicherheit für einen Kredit akzeptiert. Er ist konservativer als der Verkehrswert und berücksichtigt nur den langfristig erzielbaren Wert unter normalen Marktbedingungen. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze, also der maximale Kreditbetrag, den eine Bank auf Basis des Beleihungswerts gewährt.

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1. Die Grundprinzipien der Beleihungswertermittlung

🔹 Langfristige Wertermittlung → Spekulationsrisiken werden ausgeklammert.
🔹 Keine kurzfristigen Marktschwankungen → Konservative Schätzung mit Sicherheitsabschlägen.
🔹 Beleihungsgrenze → Der Kreditbetrag entspricht nur einem Teil des Beleihungswerts (z. B. 80 %).

Je nach Immobilientyp gibt es zwei zentrale Berechnungsmethoden:

• Sachwertverfahren (für eigengenutzte Immobilien, Einfamilienhäuser)

• Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien, Gewerbeobjekte)

2. Beleihungswert im Sachwertverfahren (Eigennutz, Einfamilienhäuser)

Das Sachwertverfahren wird genutzt, wenn die Immobilie nicht vorrangig Erträge erwirtschaftet (z. B. Einfamilienhäuser, spezielle Gewerbeobjekte). Der Beleihungswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Der Bodenwert basiert auf dem amtlichen Bodenrichtwert:

📌 Formel:

Bodenwert = Grundstücksgröße (m²) × Bodenrichtwert (€/m²)

Beispiel:
Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert = 500 €/m² → Bodenwert = 600 × 500 = 300.000 €

Schritt 2: Gebäudewert (Bauwert) ermitteln

Der Bauwert ergibt sich aus den Herstellungskosten, abzüglich Altersabschreibung:

📌 Formel:

Gebäudewert = Neubaukosten – Alterswertminderung

💡 Banken nutzen pauschale Baukostentabellen, die je nach Baujahr und Gebäudequalität den Wert ermitteln.

Beispiel:
Neubaukosten pro m²: 2.000 €
Wohnfläche: 200 m²
Gebäudewert ohne Abschlag: 200 × 2.000 = 400.000 €
Altersabschlag (20 % wegen Baujahr 1995) = 400.000 × 0,8 = 320.000 €

Schritt 3: Sachwert und Beleihungswert berechnen

Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert
Beleihungswert = Sachwert × Sicherheitsabschlag

Beispielrechnung:

• Bodenwert: 300.000 €

• Gebäudewert: 320.000 €

• Sachwert = 620.000 €

• Banken rechnen mit einem Sicherheitsabschlag von 10 – 20 % → Beleihungswert: 620.000 × 0,85 = 527.000 €

3. Beleihungswert im Ertragswertverfahren (vermietete Immobilien, Gewerbeobjekte)

Für Immobilien, die Mieteinnahmen generieren (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien), nutzt die Bank das Ertragswertverfahren.

Schritt 1: Jahresreinertrag berechnen

Zunächst wird die Nettokaltmiete ermittelt und um Betriebskosten bereinigt.

📌 Formel:

Jahresreinertrag = Jahresmieteinnahmen – nicht umlagefähige Kosten

Beispiel:

• Jahreskaltmiete: 36.000 € (3.000 €/Monat)

• Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung): 6.000 €/Jahr

• Jahresreinertrag = 36.000 – 6.000 = 30.000 €

Schritt 2: Kapitalisierung des Ertragswerts

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ableitet (bankinterne Zinsvorgaben je nach Objektart).

📌 Formel:

Ertragswert = Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz

Beispiel:

• Jahresreinertrag: 30.000 €

• Liegenschaftszinssatz: 5 % (0,05 als Dezimalzahl)

• Ertragswert = 30.000 ÷ 0,05 = 600.000 €

Schritt 3: Bodenwert und Beleihungswert berechnen

Der Bodenwert wird separat (wie im Sachwertverfahren) berechnet und addiert:

📌 Formel:

Beleihungswert = (Ertragswert + Bodenwert) × Sicherheitsabschlag

Beispiel:

• Bodenwert: 300.000 €

• Ertragswert: 600.000 €

• Gesamtwert: 900.000 €

• Sicherheitsabschlag 15 % → Beleihungswert: 900.000 × 0,85 = 765.000 €

4. Beleihungsgrenze – Wie viel Kredit gibt die Bank?

Die Beleihungsgrenze gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts als Kredit gewährt wird. Sie hängt vom Finanzierungszweck ab:

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📌 Formel:

Maximale Kreditsumme = Beleihungswert × Beleihungsgrenze

Beispiel:

• Beleihungswert: 527.000 € (Sachwertverfahren)

• Beleihungsgrenze: 80 %

• Maximaler Kreditbetrag: 527.000 × 0,8 = 421.600 €

💡 Wichtig: Banken setzen oft Eigenkapitalanteile voraus. Je geringer das Risiko, desto besser die Konditionen.

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5. Fazit – Warum liegt der Beleihungswert oft unter dem Marktwert?

• Sicherheitsabschläge: Banken kalkulieren konservativ, um Wertverluste abzufedern.

• Langfristige Stabilität: Kurzfristige Markttrends und spekulative Preisanstiege werden nicht berücksichtigt.

• Unterschiede nach Objektart: Gewerbeimmobilien haben niedrigere Beleihungswerte als Wohnimmobilien.
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