July 9, 2025
Eine Immobilie gehört oft zu den wertvollsten Vermögenswerten eines Ehepaares. Im Falle einer Scheidung muss geklärt werden, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung geschieht – verkaufen, behalten oder auszahlen? Eine professionelle Immobilienbewertung ist in diesem Prozess unerlässlich, um eine faire Lösung zu finden und Streitigkeiten zu vermeiden.
1. Warum ist eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung wichtig?
- Basis für den Zugewinnausgleich → Wer bekommt welchen Anteil?
- Grundlage für eine Auszahlung → Wer bleibt in der Immobilie und wie hoch ist die Abfindung?
- Klarheit für einen Verkauf → Welchen Marktwert kann man erzielen?
- Streitvermeidung → Eine neutrale Bewertung durch einen Gutachter schafft Vertrauen.
📌 Wichtig: Ohne eine objektive Bewertung kann es passieren, dass eine Partei übervorteilt wird oder die Immobilie unter Wert verkauft wird.
2. Zugewinnausgleich: Wer hat Anspruch auf welchen Anteil?
Bei einer Scheidung im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (ohne Ehevertrag)wird der Zugewinn beider Partner während der Ehe ausgeglichen.
📌 Formel für den Zugewinn:
Zugewinn =Endvermögen – Anfangsvermögen
Die Wertsteigerung einer Immobilie während der Ehe wird als Zugewinn gewertet und geteilt.
Beispiel:
- Anfangswert der Immobilie bei Eheschließung: 300.000 €
- Verkehrswert zum Zeitpunkt der Scheidung: 500.000 €
- Zugewinn aus der Immobilie: 500.000 € – 300.000 € = 200.000 €
- Hälfte des Zugewinns steht dem anderen Partner zu: 100.000 €
💡 Falls ein Partner alleiniger Eigentümer war, zählt nur die Wertsteigerung während der Ehe zum Zugewinn.
3. Welche Bewertungsmethoden werden bei einer Scheidung angewendet?
Um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu bestimmen, wird meist das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren genutzt.
🔹 Vergleichswertverfahren (bei Häusern & Wohnungen in typischen Wohnlagen
- Grundlage: Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Region
- Vorteil: Marktnahe und leicht nachvollziehbare Bewertung
- Gut geeignet für: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser
🔹 Sachwertverfahren (bei einzigartigen Objekten oder Eigennutzung)
- Berechnung aus Bodenwert + Baukosten abzüglich Altersabschreibung
- Vorteil: Bewertet auch besondere Bauweise oder Sanierungsstand
- Gut geeignet für: Selbst genutzte Einfamilienhäuser
💡 Falls die Immobilie vermietet ist, kann auch das Ertragswertverfahren angewendet werden, das die Mieterträge in die Bewertung einfließen lässt.
4. Möglichkeiten der Immobilienaufteilung bei einer Scheidung
1️⃣ Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses
2️⃣ Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung
✅ Einer bleibt in der Immobilie, der andere bekommt einen finanziellen Ausgleich
✅ Kredit kann oft umgeschrieben oder neu finanziert werden
⚠️ Der Übernehmende muss die Auszahlungssumme aufbringen
📌 Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 500.000 €
- Restschuld aus Hypothek: 100.000 €
- Netto-Wert der Immobilie: 400.000 €
- Hälfte steht dem Ex-Partner zu → Auszahlung: 200.000 €
3️⃣ Gemeinsame Vermietung der Immobilie
✅ Falls keine Einigung über Verkauf oder Auszahlung möglich ist
✅ Beide Parteienbleiben Eigentümer und profitieren von Mieteinnahmen
⚠️ Bindung an den Ex-Partner bleibt bestehen
4️⃣ Teilungsversteigerung (falls keine Einigung möglich ist)
✅ Gerichtliche Lösung, wenn sich die Ex-Partner nicht einigen können
⚠️ Oft deutlich niedrigerer Verkaufserlös als beim normalen Verkauf
⚠️ Gerichtliche Kostenkommen hinzu
5. Welche Dokumente werden für eine Scheidungsbewertung benötigt?
💡 Tipp: Falls die Ex-Partner sich nicht einigen können, kann ein gerichtlich bestellter Gutachter hinzugezogen werden.
6. Finanzierung: Was passiert mit bestehenden Krediten?
Falls die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist, gibt es folgende Möglichkeiten:
🔹 Umschuldung → Einer übernimmt den Kredit allein (Bank muss zustimmen!)
🔹 Ablösung durch Verkaufserlös → Bei Verkauf kann der Kredit mit dem Erlös getilgt werden
🔹 Geteilte Kreditverantwortung → Falls beide Eigentümer bleiben, müssen sie weiterhin gemeinsam haften
📌 Wichtig: Falls ein Partner aus dem Darlehen entlassen wird, muss die Bank prüfen, ob der Übernehmende finanziell tragfähig ist.
7. Fazit – Warum ist eine Immobilienbewertung bei Scheidung so wichtig?
✅ Sichert eine faire Aufteilung des Vermögens
✅ Verhindert Streit und langwierige Verhandlungen
✅ Ermöglicht eine sachliche, neutrale Wertermittlung
✅ Gibt eine solide Grundlage für Kreditentscheidungen oder Verkauf
💡 Beste Vorgehensweise:
✔️ Ein neutrales Verkehrswertgutachten einholen
✔️ Offen über Verkauf oder Übernahme sprechen
✔️ Finanzierungsfragen frühzeitig klären
✔️ Bei Uneinigkeit eine Mediation oder ein Gerichtsgutachten in Betracht ziehen
