Was tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist? – Nachverhandlung, Gutachten prüfen, Eigenkapitalstrategie
Letztes update:
May 19, 2025
Ein zu niedriger Beleihungswert kann dazu führen, dass die Bank weniger Kredit vergibt als erwartet oder schlechtere Konditionen anbietet. Das kann besonders problematisch sein, wenn die geplante Finanzierung dadurch nicht mehr aufgeht. Doch es gibt verschiedene Möglichkeiten, um gegenzusteuern.
1. Warum ist der Beleihungswert niedriger als erwartet?
Der Beleihungswert ist nicht gleich dem Marktwert einer Immobilie. Banken kalkulieren konservativ und setzen oft Sicherheitsabschläge von 10 – 30 % an, um sich gegen Marktschwankungen abzusichern.
🔹 Häufige Gründe für einen niedrigen Beleihungswert:
Marktschwankungen → Die Bank berücksichtigt keine spekulativen Preissteigerungen.
Lage der Immobilie → Ländliche oder strukturschwache Regionen haben geringere Beleihungswerte.
Alter & Zustand → Sanierungsstau oder veraltete Ausstattung mindern den Wert.
Einschränkungen im Grundbuch → Nießbrauch, Erbbaurecht oder Baulasten können abwertend wirken.
Hohe Zinsen & wirtschaftliche Unsicherheit → Banken rechnen vorsichtiger.
📌 Beispiel:
Marktwert einer Immobilie: 500.000 €
Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 20 % an → Beleihungswert: 400.000 €
Beleihungsgrenze beträgt 80 % → Maximaler Kredit: 320.000 €
Geplanter Kreditbedarf: 350.000 € → Finanzierungslücke von 30.000 €
Was kann man tun, wenn der Kredit nicht ausreicht?
2. Nachverhandlung mit der Bank
In manchen Fällen lässt sich der Beleihungswert mit der Bank nachverhandeln, insbesondere wenn: ✔️ Ein anderes Gutachten zu einem höheren Wert kommt. ✔️ Die Bank veraltete oder falsche Daten zur Immobilie nutzt. ✔️ Der Marktwert in den letzten Monaten gestiegen ist.
🔹 Tipps für eine erfolgreiche Nachverhandlung: ✅ Beleihungswert nachvollziehen: Die Bank um eine detaillierte Berechnung bitten. ✅ Gegenargumente liefern: Modernisierungen, aktuelle Verkaufspreise oder bessere Vergleichsobjekte vorlegen. ✅ Zusätzliche Sicherheiten anbieten: Weitere Immobilien oder Bürgschaften können die Bank überzeugen.
💡 Erfolgschance: Nachverhandlungen sind möglich, aber Banken bleiben meist konservativ.
3. Gutachten prüfen und externes Wertgutachten beauftragen
Banken nutzen oft interne Gutachten, die nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln. Ein externes Verkehrswertgutachten kann helfen, einen höheren Wert nachzuweisen.
🔹 Was tun, wenn das Bankgutachten zu niedrig angesetzt ist? ✅ Eigenes Gutachten durch einen zertifizierten Gutachter beauftragen ✅ Bank um Neubewertung bitten ✅ Alternative Finanzierungsangebote einholen
📌 Wichtig: Nicht alle Banken akzeptieren externe Gutachten, aber sie können als Grundlage für Verhandlungen dienen.
4. Eigenkapitalstrategie anpassen
Falls die Bank nur einen geringeren Kreditbetrag gewährt, gibt es zwei Hauptoptionen:
🔹 Mehr Eigenkapital einbringen
Senkt das Risiko für die Bank und verbessert die Konditionen.
Kann durch eigene Mittel, familiäre Unterstützung oder Fördermittel erfolgen.
🔹 Beleihungsgrenze optimieren
Manche Banken bieten Kredite mit höherer Beleihungsgrenze (z. B. 90 % statt 80 %) an – allerdings mit höheren Zinsen.
Alternative Banken prüfen, die höhere Beleihungswerte ansetzen.
Fehlbetrag: 30.000 € → Lösung: Eigenkapital von 30.000 € einbringen oder eine Bank mit 90 % Beleihung suchen.
5. Alternativen zur klassischen Bankfinanzierung
Falls der Kreditbetrag nicht ausreicht, gibt es weitere Finanzierungsmöglichkeiten:
🔹 KfW-Darlehen oder Förderkredite nutzen
Besonders bei energetischen Sanierungen oder Neubauten gibt es zinsgünstige Förderdarlehen.
Banken akzeptieren KfW-Kredite oft als Eigenkapitalersatz.
🔹 Privatkredite oder Nachrangdarlehen
Familie oder Investoren als zusätzliche Kreditgeber.
Höheres Risiko, aber kann Finanzierungslücke schließen.
🔹 Andere Banken vergleichen
Manche Banken setzen höhere Beleihungswerte an oder bieten bessere Konditionen.
Besonders bei Selbstständigen oder besonderen Immobilien lohnt sich ein Vergleich.
📌 Wichtig: Alternative Finanzierungen sollten gut durchdacht sein, da sie oft höhere Zinsen haben.
6. Fazit – Was tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist?
✔️ Nachverhandlung mit der Bank versuchen ✔️ Bankgutachten prüfen & ggf. ein eigenes Gutachten einholen ✔️ Mehr Eigenkapital einbringen oder alternative Finanzierungswege nutzen ✔️ Andere Banken mit besseren Konditionen vergleichen
💡 Beste Strategie: Wer gut vorbereitet verhandelt und alle Optionen kennt, kann oft bessere Kreditkonditionen erzielen.
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