Immobilienbewertung für Laien: So können Sie selbst eine grobe Schätzung vornehmen

Wer wissen möchte, was seine Immobilie ungefähr wert ist, kann auch ohne teures Gutachten eine erste Einschätzung vornehmen. Zwar ersetzen einfache Berechnungsmethoden keine professionelle Immobilienbewertung, aber mit Online-Rechnern, Richtwerten und Faustregeln lässt sich ein realistisch einschätzbarer Wert bestimmen.

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1. Welche Methoden gibt es für eine grobe Immobilienbewertung?

🔹 Vergleichswertverfahren → Marktpreise ähnlicher Immobilien als Orientierung
🔹 Sachwertverfahren → Baukosten minus Alterswertminderung
🔹 Ertragswertverfahren → Besonders bei vermieteten Objekten relevant

💡 Für Laien am einfachsten: Das Vergleichswertverfahren, weil es sich an realen Kaufpreisen orientiert.

2. Schnell & einfach: Online-Rechner nutzen

Viele Banken und Immobilienportale bieten kostenlose Online-Tools, die auf Basis von Standort, Größe und Baujahr einen groben Wert berechnen.

🔹 Beispiele für Online-Wertermittlung:

• Immobilienscout24

• LBS, Sparkasse oder Volksbank-Wertermittlungen

• Gutachterausschüsse (offizielle Kaufpreissammlungen von Städten und Gemeinden)

📌 Wichtig:

• Die Ergebnisse basieren auf Durchschnittswerten.

• Individuelle Faktoren wie Zustand, Ausstattung oder Renovierungen werden oft nicht berücksichtigt.

• Die Werte können bis zu 20 % vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

💡 Tipp: Wer es genauer wissen will, sollte mehrere Online-Rechner vergleichen.

3. Faustformeln zur schnellen Schätzung des Immobilienwerts

🔹 Vergleichswertmethode

• Preis pro m² Wohnfläche x Wohnfläche

• Bodenrichtwert kann beim Gutachterausschuss der Stadt erfragt werden

📌 Beispiel:

• 100 m² Wohnung in einer Stadt mit 5.000 €/m² Durchschnittspreis

• 100 m² × 5.000 €/m² = 500.000 € geschätzter Wert

🔹 Ertragswertmethode für Mietobjekte

• Jahreskaltmiete × Marktüblicher Faktor (15 – 25 je nach Lage)

📌 Beispiel:

• Wohnung bringt 12.000 € Mieteinnahmen pro Jahr

• In der Region beträgt der Marktfaktor 20

• 12.000 € × 20 = 240.000 € geschätzter Wert

💡 Tipp: In Top-Städten liegt der Faktor oft bei 25+, in schwachen Regionen eher bei 12 – 15.

🔹 Sachwertmethode (Baukostenmethode)

• Baukosten der Immobilie – Altersabschlag + Bodenwert

📌 Beispiel:

• Neubaukosten eines Hauses (Massivbau) = 2.500 €/m²

• Grundstückswert = 200.000 €

• Hausgröße = 150 m²

• Bauwert = 150 m² × 2.500 €/m² = 375.000 €

• Altersabschlag (z. B. 20 % bei 20 Jahren) = -75.000 €

• Gesamtwert = 375.000 € – 75.000 € + 200.000 € = 500.000 €

💡 Sachwertmethode ist eher für Eigennutzer interessant, da sie nicht nach Markttrends geht.

4. Wichtige Faktoren, die den Wert beeinflussen

✔️ Lage → Stadtzentrum, gute Infrastruktur & Verkehrsanbindung steigern den Wert.
✔️ Zustand & Modernisierungen → Neue Dächer, Fenster & Heizungen erhöhen den Wert.
✔️ Energieeffizienz → Ein schlechter Energieausweis kann den Wert um 10 – 30 % senken.
✔️ Grundstücksgröße → Besonders wichtig bei Häusern, weniger bei Wohnungen.
✔️ Besondere Einschränkungen → Baulasten, Nießbrauch oder Erbbaurechte mindern den Wert.

📌 Wichtig:
Eine ältere unsanierte Immobilie kann trotz guter Lage 20 – 30 % günstiger sein als eine modernisierte Immobilie.

5. Was tun, wenn die Werte stark voneinander abweichen?

❌ Nur auf Online-Rechner verlassen? Keine gute Idee!
✅ Mehrere Methoden anwenden und Werte vergleichen
✅ Einen Experten hinzuziehen, wenn eine exakte Bewertung nötig ist (z. B. für Banken oder Finanzamt)

📌 Wann reicht eine grobe Schätzung aus?

• Wenn man nur eine erste Orientierung über den Marktwert möchte.

• Wenn es um eine ungefähre Preiskalkulation für einen Verkauf geht.

📌 Wann ist eine professionelle Bewertung notwendig?

• Bei Erbschaft, Scheidung oder Steuerzwecken.

• Wenn die Immobilie beleihen oder als Sicherheit hinterlegt werden soll.

6. Fazit – Wie können Laien selbst eine grobe Immobilienbewertung vornehmen?

✅ Online-Rechner nutzen, aber mehrere Quellen vergleichen
✅ Preis pro Quadratmeter mit regionalen Vergleichswerten prüfen
✅ Einfache Faustformeln anwenden (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert)
✅ Zusätzliche wertbeeinflussende Faktoren wie Zustand & Lage berücksichtigen

💡 Beste Strategie:
✔️ Für eine erste Preisschätzung reicht oft eine Kombination aus Online-Wertermittlung + Vergleichswertmethode.
✔️ Wer sicher gehen will, sollte eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen einholen.

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