Wer wissen möchte, was seine Immobilie ungefähr wert ist, kann auch ohne teures Gutachten eine erste Einschätzung vornehmen. Zwar ersetzen einfache Berechnungsmethoden keine professionelle Immobilienbewertung, aber mit Online-Rechnern, Richtwerten und Faustregeln lässt sich ein realistisch einschätzbarer Wert bestimmen.

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1. Welche Methoden gibt es für eine grobe Immobilienbewertung?

🔹 Vergleichswertverfahren → Marktpreise ähnlicher Immobilien als Orientierung
🔹 Sachwertverfahren → Baukosten minus Alterswertminderung
🔹 Ertragswertverfahren → Besonders bei vermieteten Objekten relevant

💡 Für Laien am einfachsten: Das Vergleichswertverfahren, weil es sich an realen Kaufpreisen orientiert.

2. Schnell & einfach: Online-Rechner nutzen

Viele Banken und Immobilienportale bieten kostenlose Online-Tools, die auf Basis von Standort, Größe und Baujahr einen groben Wert berechnen.

🔹 Beispiele für Online-Wertermittlung:

• Immobilienscout24

• LBS, Sparkasse oder Volksbank-Wertermittlungen

• Gutachterausschüsse (offizielle Kaufpreissammlungen von Städten und Gemeinden)

📌 Wichtig:

• Die Ergebnisse basieren auf Durchschnittswerten.

• Individuelle Faktoren wie Zustand, Ausstattung oder Renovierungen werden oft nicht berücksichtigt.

• Die Werte können bis zu 20 % vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

💡 Tipp: Wer es genauer wissen will, sollte mehrere Online-Rechner vergleichen.

3. Faustformeln zur schnellen Schätzung des Immobilienwerts

🔹 Vergleichswertmethode

• Preis pro m² Wohnfläche x Wohnfläche

• Bodenrichtwert kann beim Gutachterausschuss der Stadt erfragt werden

📌 Beispiel:

• 100 m² Wohnung in einer Stadt mit 5.000 €/m² Durchschnittspreis

• 100 m² × 5.000 €/m² = 500.000 € geschätzter Wert

🔹 Ertragswertmethode für Mietobjekte

• Jahreskaltmiete × Marktüblicher Faktor (15 – 25 je nach Lage)

📌 Beispiel:

• Wohnung bringt 12.000 € Mieteinnahmen pro Jahr

• In der Region beträgt der Marktfaktor 20

• 12.000 € × 20 = 240.000 € geschätzter Wert

💡 Tipp: In Top-Städten liegt der Faktor oft bei 25+, in schwachen Regionen eher bei 12 – 15.

🔹 Sachwertmethode (Baukostenmethode)

• Baukosten der Immobilie – Altersabschlag + Bodenwert

📌 Beispiel:

• Neubaukosten eines Hauses (Massivbau) = 2.500 €/m²

• Grundstückswert = 200.000 €

• Hausgröße = 150 m²

• Bauwert = 150 m² × 2.500 €/m² = 375.000 €

• Altersabschlag (z. B. 20 % bei 20 Jahren) = -75.000 €

• Gesamtwert = 375.000 € – 75.000 € + 200.000 € = 500.000 €

💡 Sachwertmethode ist eher für Eigennutzer interessant, da sie nicht nach Markttrends geht.

4. Wichtige Faktoren, die den Wert beeinflussen

✔️ Lage → Stadtzentrum, gute Infrastruktur & Verkehrsanbindung steigern den Wert.
✔️ Zustand & Modernisierungen → Neue Dächer, Fenster & Heizungen erhöhen den Wert.
✔️ Energieeffizienz → Ein schlechter Energieausweis kann den Wert um 10 – 30 % senken.
✔️ Grundstücksgröße → Besonders wichtig bei Häusern, weniger bei Wohnungen.
✔️ Besondere Einschränkungen → Baulasten, Nießbrauch oder Erbbaurechte mindern den Wert.

📌 Wichtig:
Eine ältere unsanierte Immobilie kann trotz guter Lage 20 – 30 % günstiger sein als eine modernisierte Immobilie.

5. Was tun, wenn die Werte stark voneinander abweichen?

❌ Nur auf Online-Rechner verlassen? Keine gute Idee!
✅ Mehrere Methoden anwenden und Werte vergleichen
✅ Einen Experten hinzuziehen, wenn eine exakte Bewertung nötig ist (z. B. für Banken oder Finanzamt)

📌 Wann reicht eine grobe Schätzung aus?

• Wenn man nur eine erste Orientierung über den Marktwert möchte.

• Wenn es um eine ungefähre Preiskalkulation für einen Verkauf geht.

📌 Wann ist eine professionelle Bewertung notwendig?

• Bei Erbschaft, Scheidung oder Steuerzwecken.

• Wenn die Immobilie beleihen oder als Sicherheit hinterlegt werden soll.

6. Fazit – Wie können Laien selbst eine grobe Immobilienbewertung vornehmen?

✅ Online-Rechner nutzen, aber mehrere Quellen vergleichen
✅ Preis pro Quadratmeter mit regionalen Vergleichswerten prüfen
✅ Einfache Faustformeln anwenden (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert)
✅ Zusätzliche wertbeeinflussende Faktoren wie Zustand & Lage berücksichtigen

💡 Beste Strategie:
✔️ Für eine erste Preisschätzung reicht oft eine Kombination aus Online-Wertermittlung + Vergleichswertmethode.
✔️ Wer sicher gehen will, sollte eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen einholen.

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